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香港

1997至今二十年︰發展商和買家面對的轉變

受政府政策牽制的住宅及土地市場仍像熱氣球般持續上升


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自1997年起,香港發展商及置業人士二十年來在土地及住宅市場上分別經歷各種重大轉變。現時資金充裕的中資發展商已重返香港市場,本地住宅樓價也較二十年前高出75.9%。香港住宅和土地市場雖然受政府的規限政策所牽制,但仍然像熱氣球般持續上升,卻還未觸及頂峰。

1997年7 月1日,香港特區區旗冉冉升起,雖然當時中資發展商已佔政府出售住宅地皮總價的25%,但後來他們卻在亞洲金融風暴衝擊之際撤離市場。時至今日,中資發展商已強勢回歸香港市場,並於2017年投得政府標售100%的住宅地皮,並佔港交所上市的地產發展公司總市值的62%。

話雖如此,但就此判斷本地發展商已跑輸中資發展商還是言之尚早。

仲量聯行亞洲估價及顧問部主管劉振江指︰「現時本地發展商出售旗下物業,其實是為了將來投得心儀地皮而積極部署。」同時,中資發展商為投得香港地皮而籌集資金和借貸也面對重重困難。​

​另外,香港金融管理局(金管局)針對地價和建築成本貸款推出規限措施,將會削弱本地中小型發展商競爭力,但對現金較充裕及較有能力融資的大型發展商卻影響不大。

至於對置業人士而言,仲量聯行董事總經理曾煥平表示,現時住宅市場基本因素比1997年「還要健康」,市況也較穩健。回想1997年時,十宗有九宗住宅交易均期望在完成交易前以確認人身分出售物業獲利。當時俗稱「摩貨」的炒賣行為尤其常見業主在完成正式買賣合約前可把物業轉售出去。然而,隨著政府於2011年規定買家須為所有買賣合約即時支付印花稅,此類投機炒賣活動頓時止息。到了今天,置業人士購買物業一般用作自住,而近月住宅物業買賣中更有90%的買家為首次置業人士。

現時供款與收入比率(簡稱DSR,即一般家庭平均每月按揭還款佔入息的比率 )處於健康水平。然而,儘管政府怎樣努力透過冷卻措施把樓價拉回「貼地」水平,住宅價格仍在「離地」上升。

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在政府提高印花稅以及三年轉售限制等政策下,蘊藏120萬單位供應量的二手市場頓時陷入僵局。由於二手市場單位在缺乏財務安排誘因下成為燙手山芋,置業人士被逼進入過去五年每年只提供約11,000個單位的一手市場。一手樓宇供應有限的趨勢卻將進一步推高樓價和地價。

曾煥平表示︰「政府簡直是把置業人士送進發展商的『虎口』。置業人士由二手市場被推至購買一手市場的全新住宅單位,最後受惠的就只有發展商。」

面對政府的冷卻措施,發展商施展的張良計——包括財務安排及補貼回贈——也進一步令樓市升溫。

曾煥平解釋︰「這些措施令樓市陷入惡性循環,導致土地競爭激烈,以及地價和樓價不斷攀升。由於樓價急升,二手住宅業主很難把物業轉售。」

那麼香港樓市將來何去何從?我們預計住宅樓價將於今年下半年進一步上升5%,使2017年全年升幅達10-15%。同時,由於買家希望在可負擔的水平下「上樓」置業,發展商興建小型單位的趨勢將會持續。

曾煥平因而建議政府放寬對二手市場的限制。

他預測︰「若政府可加強對一手市場的冷卻措施,而放寬二手市場限制,置業人士將會轉投二手市場。這樣,發展商將須調低樓價以保持競爭力;樓價下降,發展商投標價也會相對保守。」​

下載本行最新發表的研究白皮書:《持續向上:香港住宅市場升勢報告》

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