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仲量聯行:亞洲寫字樓市場以香港最為樂觀


仲量聯行表示,隨著經濟反彈、市場氣氛改善以及企業加強擴展,香港是2010年以來亞太區主要寫字樓租賃市場中,增長表現最為強勁的城市,而當中最重要的因素是因為香港甲級寫字樓的供應有限。

大市氣氛上揚,經濟基礎改善,令亞洲區內的企業活動轉為活躍。這現象在香港最為明顯,加上香港甲級寫字樓供應有限,令香港成為自2010年發展以來亞太區內首個出現增長的寫字樓市場,淨吸納量遠超最初預期。單是2010年首季,淨吸納量已達90萬平方呎,佔預期全年淨吸納量的90%。根據最新估計,2010年的寫字樓淨吸納量將會超過200萬平方呎。

仲量聯行國際董事兼商業部主管莫家文說:「在仲量聯行今年首4個月處理的所有交易中,38%來自擴充營業或新設辦公室的租戶,而21%為新訂租約,顯示香港租戶對前景感到樂觀。」

受到吸納量大增帶動,本港寫字樓市場的整體租金已於首季上升4.8%,並預期在年內整體上升10-15%。中環等核心商業區的升幅更為強勁,於2010年全年的租金增幅將至少為20-25%。

在香港寫字樓市場呈健康發展跡象的同時,亞太區其他市場則表現各異。在2010年第一季,上海市整體寫字樓市場的平均租金上升4.1%。新加坡方面,寫字樓租金於過去15個月急速下滑58%後,終於出現見底跡象。印度的寫字樓租金亦大幅調整,從高峰期回落約25-30%,唯跌勢正在放緩。日本寫字樓租金從2007年的高位下跌40%,跌勢預期要到2010年中才會見底,最快於2011年重拾升軌。

在供應量方面,除香港外,亞洲大部分主要寫字樓市場在來年均會出現供應剩的現象。以上海為例,至2014年,非核心商業區的甲級寫字樓供應將增加1,320萬平方呎,預料會令非核心商業區的空置率上升。在新加坡,由2009年至2012年間的新供應達到450萬平方呎,不過由於租金偏軟,加上優質寫字樓供應有限,吸納進度應較預期為快。印度的情況較為極端,於2009年至2010年間規劃的新寫字樓樓面高達2億平方呎,而日本則會於2012年出現新供應浪潮。

回看香港市場,由於需求較預期強大,加上核心地區供應短缺,對租金帶來了支持,亦突顯了香港寫字樓市場與亞洲其他市場的差異所在。香港在未來5年的寫字樓新供應約為580萬平方呎(淨面積),當中僅160萬平方呎(淨面積)位於傳統核心地區。

自年初至今,香港寫字樓市場發展樂觀,在亞洲區內遙遙領先,而新加坡、印度和日本等市場則以不同程度落後。然而,香港核心商業區寫字樓供應極為有限,長遠而言未必能為香港帶來優勢。

莫家文表示:「中環區寫字樓供應極為緊絀,有可能會削弱香港在亞洲的競爭力。供應不足,可能令不少跨國企業移向亞洲其他地點或大中華地區,特別是上海,因為當地寫字樓供應充裕、租金相宜,而且不乏大面積樓面及具有環保概念的寫字樓。」

他續稱:「目前,香港明顯受到新商廈發展用地不足的壓力。若不設法解決,香港寫字樓市場的供應將繼續受限制,刺激營商成本上漲,令正在擴充的工商企業考慮投向區內其他的發展中市場。」