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仲量聯行: 首季甲級寫字樓市場復甦帶動租金上揚


據仲量聯行指出,甲級寫字樓市場復甦步伐加快,租務活動持續增加。自2008年第一季起,今年首季錄得最大的淨吸納量,達906,198平方呎。
 
在企業尋求擴展業務的帶動下,租賃成交顯著回升。2010年至今,港島區錄得最大宗的租務成交,為新鴻基證券承租希慎旗下銅鑼灣利園,以整合其位於金鐘的四個辦事處及擴充業務,租用面積達97,000平方呎,而此項交易是由仲量聯行促成。
 
是次交易促進銅鑼灣對金融業主要機構的吸引力,並僅為2010年初區內其中一宗源自頂級商業機構的交易。隨著中區有意擴充的租戶,往港島其他核心地段物色在名氣、方便性及設施方面均可媲美中區寫字樓的同類型供應,預料這趨勢將會持續。
 
同時,首季持續錄得保險公司遷離港島區,而往九龍東尋求寫字樓空間的租戶亦以保險公司為主。宏利保險承租觀塘宏利金融中心兩層相連寫字樓面作內部擴充,面積達130,000 平方呎 (建築面積);友邦保險落實租用新蒲崗國際貿易中心約90,000平方呎 (建築面積),將分布港島區各地的辦事處整合為一。此外,亦有其他金融機構積極尋求位於九龍東、達100,000平方呎以上的大面積寫字樓空間,相信在上半年內將會成交。
 
今年首季九龍東吸納量繼續領先,達754,085平方呎淨面積。出租率上升令整體空置率回落,由上一季的7%下降至6.2%。仲量聯行港區董事沈燦城稱:「相信Manhattan Place 將於未來1至2個月內全部租出,而國際交易中心及Landmark East 的空置率相信會下調10%至20%。」
 
2010年首季空置率 
Q1 2010 (%)
Q4 2009 (%)
空置率 (截至3月底) 
 
中區
4.5%
4.8%
灣仔 / 銅鑼灣
4.6%
5.3%
港島東 
2.9%
3.1%
尖沙咀 
6.5%
5.9%
九龍東
14.6%
19.9%
整體
6.2%
7/0%

 
香港房屋協會以18.3億港元購下鰂魚涌富通中心整棟以及觀塘一號東港十層寫字樓連車位及大厦命名權以10.7億港元易手,成首季寫字樓投資市場焦點。在租金回升、低利率及供應短缺的情況下,甲級寫字樓將繼續吸引投資者。
 
億京集團旗下位於觀塘的成業街7號 (222,900平方呎淨面積) 為首季唯一的新落成甲級寫字樓,該廈約80%的寫字樓空間在落成前已獲預租。
 
中區及灣仔/銅鑼灣租金在首季增長加速,分別按季上升7.5%及3.3%。九龍東及尖沙咀競爭日趨激烈,導致上述兩區的升勢減慢。 尖沙咀租金自上季上升1.7%後,大致保持平穩,而九龍東繼上季上升4.6%後,今季再上調1%。
 
各區寫字樓資本值增長速度加快,中區資本值升幅最大,上升7.8%。
截至2010年首季淨實質租金

每平方呎租金 (港元) 
按季變動百分率
中區 
73.5
7.5%
灣仔 / 銅鑼灣
34.9
3.3%
港島東 
25.7
-0.3%
尖沙咀
29.6
-0.1%
九龍東
17.3
1.0%
整體 42.8 4.8%

雖然有跡象顯示國內企業紛紛來港設立辦事處,但租務需求仍以企業整合及擴充業務為主。仲量聯行國際董事兼商業部主管莫家文 (Gavin Morgan) 表示:「今年上半年餘下時間,將會繼續看到企業帶動交易量,積極在租金進一步上升之前落實承租,或在中區空置率持續減少的情況下,加緊物色在區內可供租用的寫字樓。」

莫家文總結:「由於租金持續上升並逐漸接近金融風暴前水平,下半年企業將更趨審慎,租金升勢將相對放緩。然而,低空置率加上源自租約期滿的壓力紓緩,將可鞏固業主的強勢,將市場須承受的租金壓力減至最低。」