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香港

仲量聯行: 調高印花稅無助解決樓價攀升,但增加賣地乃是正確方向


財政司司長在今天發表的財政預算案中建議將價值逾2,000萬港元的住宅印花稅由3.75%調高至4.25%,有關政策對穩定住宅樓價作用不大。仲量聯行表示,住宅樓宇價格急升背後的原因,是整體住宅市場長期處於供求失衡,增加土地供應才是解決問題的長遠政策,而政府亦在今天公佈的財政預算案中亦包涵了有關建議。
 
以調高豪宅印花稅作為壓抑炒賣活動、紓緩公眾對樓市過熱的疑慮以及幫助市民置業的措施,效用成疑。
 
首先,價值逾2,000萬港元的豪宅只佔市場的極小部分。在2009年,價值逾2,000萬港元以上的住宅買賣只有約2,300宗,佔總住宅成交量僅2%,調高這少數成交的印花稅,難以對穩定整體住宅樓價起任何作用。
 
此外,調高印花稅亦會為希望改善居住環境的用家造成換樓障礙,並對中小型住宅市場帶來影響。
 
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示:「市場新單位供應短缺,加上極低息環境及資金充裕的情況下,調高印花稅並非最佳方法,對整體市場的影響亦十分有限。」
 
「相反,有關措施會對某些置業人士帶來限制。在2009年,大部分價值逾2,000萬港元單位的交易,乃來自原本已居住在價值1,500至2,000萬港元單位人士的換樓需求,調高印花稅會對這類置業人士改善居住環境帶來困難,同時帶來骨牌效應,令這類業主未能騰出單位在中小型住宅市場買賣,從而令中小型住宅的供應更為緊絀,間接推高樓價。」
 
在過去五年價值逾2,000萬港元的住宅成交中,當中60%為2,000至3,000萬港元的住宅,我們相信大部分買家均是原居住在1,500至2,000萬港元物業的換樓人士。
 
事實上,未完成交易前轉售活動只佔住宅交易中極低比例,沒有降溫的急切需要。在2009年,未完成交易前轉售活動只佔所有住宅交易的2%,而價值逾2,000萬港元物業的未完成交易前轉售活動比率更低,僅為約1.6%,顯示市場的投機活動水平極低。
 
財政預算案中提及若市場出現過度投機的情況,政府有可能將有關措施伸延至2,000萬港元以下交易,這亦為整體住宅市場帶來了某情度上的不明朗因素。
 
調高印花稅可能令換樓及投資需求驟跌,令豪宅市場短期發展呆滯。
 
陳錦平表示:「只要了解住宅價格近日急升的原因,便可知道政府應如何對症下藥。去年的極低息環境、資金大量湧入,加上買家群逐漸擴大,令住宅物業價格上升。雖然這些都屬外在因素,政府難以控制,但政府仍可在供應緊絀這個最重要的因素上作出影響。」
 
財政司司長在回應市場希望推出更多住宅用地以平衡住宅市場的供求時,提出了改善現時賣地機制的建議。政府表示在維持現有勾地機制不變的同時,會因應市場情況而直接推出住宅土地拍賣,省卻勾地過程。
 
陳錦平表示:「我們歡迎政府的建議,有關建議良好,亦十分合理。近年住宅供應明顯短缺,不僅令一手及二手市場的價格差距越來越大,亦令整體住宅價格水平急升。增加住宅用地供應,可紓緩供應的壓力,令市場發展得以持續。雖然今天的財政預算案未有公佈有關賣地的詳細情況,我們預期推出拍賣的土地應為位於市區較細幅的地皮,而較大幅的地皮應保留在勾地表,留待發展商勾地。我們預期中小型發展商會對較細幅的地皮有興趣 ,因而為未來帶來更多的供應。」
 
然而,我們關注政府建議強制一幅鄰近西鐵朗屏站作公開招標的土地的最低建築單位數目,從而限制有關單位的面積。雖然我們未有有關單位平均面積的詳情,但我們注意到市場對全新及較大單位之需求的提升。 強加這些要求將會限制了發展商的商業判斷,而此舉亦並非使用香港珍貴土地資源的最有效方法。
 
「雖然今天的財政預算案公佈了各種冀能穩定樓價的措施,但只要低息環境、資金充裕及短期供應緊絀等利好的市場條件仍未消失,住宅市場短期而言仍會維持活躍。調高印花稅及要求買家即時支付有關稅項的新措施可能會令豪宅市場短期發展放慢,但供應緊絀、換樓需求強烈以及越來越多來自國內的富有買家等因素,最終亦會令需求上升。因此,我們預期住宅樓價在未來短期回落的機會不大。」