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香港

政府持有商業地皮僅夠滿足10年需求

寫字樓缺供應影響香港作為亞太區主要經濟樞紐地位


香港, 2018年9月18日 – 仲量聯行今天公佈最新商業用地供應研究報告指出,政府持有作日後賣地的商業地皮,僅足夠滿足未來10年的寫字樓需求。香港甲級寫字樓空置率於過去20年持續下跌,令香港成為亞太區租金最貴的城市。若政府未能提供長遠而穩定的商業地皮供應,將削弱香港作為亞太區主要經濟樞紐的競爭力。

 

仲量聯行董事總經理曾煥平表示:「過去數年有關政府土地供應的討論均集中在住宅方面,然而,寫字樓市場一樣存在供應短缺的問題,並影響香港作為亞太區主要經濟樞紐的地位。政府應為商業發展增加土地供應,以確保香港能繼續提供足夠空間讓企業擴充及保持競爭力。」

 

仲量聯行數據顯示,政府日後可供出售的商業地皮,可發展寫字樓總樓面面積達2,010萬平方呎。若每年的吸納量與過往的200萬平方呎水平相若,新供應只足夠10年使用。此外,大部分的新供應均位於九龍,涉及1,470萬平方呎,港島僅提供540萬平方呎。

 

由於香港甲級寫字樓市場的空置率於過去20年持續下跌,寫字樓供應緊絀為市場一大隱憂。整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%,下跌至今年8月底的4.2%;四個主要商業區空置率均低於2%,中環寫字樓空置率低至1.5%,灣仔/銅鑼灣1.6%,尖沙咀1.4%,港島東1.6%。

 

過去20年香港的整體甲級寫字樓供應一直未能滿足需求,平均每年的甲級寫字樓存量僅增加130萬平方呎,較每年平均逾150萬平方呎的吸納量低,代表每年欠缺約20萬平方呎供應。

 

空置率低已引致租金顯著上升,過去3年寫字樓租金每年平均升幅約6.5%,中環寫字樓租金年均升幅更達到9.5%,令香港成為亞太區租金最昂貴的城市。截至今年第二季底,香港甲級寫字樓的總租用成本,分別較東京及新加坡高出21%及54% (圖一)。在此租金差距下,大型跨國企業會否願意在香港增加員工數目成疑。

圖一: 亞太區寫字樓租金差距 AP-HK-RES-Commercial-Land-Supply-Research-01-CHI-20180918-Image.JPG

根據福布斯雜誌的調查顯示,46%的跨國企業已在新加坡開設亞洲總部,香港以37%排名第二位;若只計算科技公司,在新加坡開設總部的跨國科技公司佔有59%,香港僅18%,趨勢更顯著。

 

仲量聯行的數據(圖二)顯示,上海、東京、悉尼及新加坡的寫字樓新供應於過去10年均多於香港,未來5年的趨勢將會相若,意味香港的新供應仍會低於這些城市。仲量聯行預期今年至2022年將有約1,000萬平方呎的寫字樓樓面供應,若每年吸納量與以往相若,新供應大致可滿足未來的需求。然而,目前至少有2幢商廈部署於未來4年重建,加上租賃需求可能會較預期大,租務需求出現結構式改變,未來租賃市場供應或會更為緊張。


圖二:亞太區寫字樓供應比較 AP-HK-RES-Commercial-Land-Supply-Research-02-CHI2-20180918-Image.JPG

 

仲量聯行研究部主管馬安平表示:「另一值得關注的是香港甲級寫字樓的新供應越來越倚賴政府出售的地皮(圖三),而非私人重建項目。由2008至2017年間,只有逾30%的供應是來自政府出售的地皮,然而,2018至2022年間,預計將有逾60%的供應來自政府出售的地皮。月前數據顯示,2022年甲級寫字樓的新供應將全數來自政府出售的地皮,突顯政府在確保向市場提供足夠商業空間的重要作用。」

 

他補充:「缺乏穩定的土地供應會導致如2020年寫字樓新供應僅24萬平方呎的情況。政府應訂立每年提供一定數量寫字樓新供應的目標。」


圖三:香港寫字樓供應(按發展類型分類) AP-HK-RES-Commercial-Land-Supply-Research-03-CHI2-20180918-Image.JPG

 

仲量聯行商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)指出:「租金高企及只有少量寫字樓可供選擇的問題,將令香港對希望進駐或擴充部分業務的企業,相對其他城市失去競爭優勢,尤其是科技研究及發展業將會受到扼殺。明顯地,科技業在香港的規模及發展均遠遜新加坡。我們未能趕上其業務增長,但我們至少應該為香港作為世界領先城市的未來而提供更多屬可負擔水平的寫字樓空間,不被淘汰出局。」

 

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