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香港

新稅將令細單位趨增、樓價升幅放緩                                           

下半年樓價升幅將收窄                                                                           


香港, 2018年7月10日 – 仲量聯行今天發表下半年樓市展望報告,預期政府引入空置稅及預售樓花同意書限制後,下半年樓價升幅將會放緩。不過,未來6個月樓價升幅最高仍可達7%。為確保達到一定的銷售率,發展商將會興建更多細單位。新盤單位的平均面積於6年間已縮小約40%。

 


住宅市場

新盤市場細單位多、較為可負擔的價格,及發展商推出財務安排,令上半年新盤市場成交暢旺,絶大部份新盤平均銷售率均逾50%。

 

政府於6月底公布6項新房屋政策以解決房屋問題,其中針對一手市場的空置率最備受關注。運輸及房屋局估計,截至去年底市場約有9,000個新盤單位空置。一手空置的單位佔空置單位總數已由2012年8%增至去年的21%。

 

空置率推出後,本行預期發展商將會興建更多細單位,減低新稅項帶來的額外發展風險,令單位總價維持於可負擔水平以保障銷售率。今年目前興建中的住宅平均面積已縮小至600平方呎,較2013年單位平均面積為1,022平方呎大幅縮小40%。

 

政府推出新房屋政策解決房屋問題的時間,正值利率攀升及樓市周期較後階段,樓市存在風險。一旦樓市逆轉時,這些近年推出的冷卻措施會加劇跌勢,引致樓市急跌。此外,越來越多買家倚賴發展商提供的財務安排,這類按揭計劃按揭息率高,買家更無須進行壓力測試。樓市調整時,空置稅將令發展商要承擔更高的持貨成本,在這些情況下,政府應小心評估這些「辣招」。

 

政府於4月成立土地供應小組以解決香港長遠住屋問題,並已公布如何解決香港缺乏土地供應的問題,其中一項建議為填海。然而,填海僅能供應490公頃的土地,並要花極長時間完成及開發土地供地產發展。仲量聯行董事總經理曾煥平建議政府集中釋放佔地達760公頃、遍佈新界但未獲政府標註的棕地的發展潛力。棕地將會比填海更有效及快捷提供土地供應。

 

曾煥平補充:「新稅項下,發展商推售豪宅新盤將採取『貼地』的開價策略,以確保全數單位能售出。相反,市場對細單位的強勁需求持續,相信新稅對中小型住宅樓盤的影響較少。發展商日後投地時出價也不會如以往般進取,以抵消稅項所帶來的額外發展風險。然而,低地價能否拖低樓價將視乎市況。在加息及股票市場近期的波動之下,本行預期樓價在上半年上升8.6%後,升幅將於下半年放緩,全年樓價升幅將會介乎10至15%。」

 

寫字樓市場

中環空置率跌至近10年新低後,越來越多租戶由中環轉移往港島其他商業區及九龍。落成在即的甲級寫字樓對租客更具吸引力,,其中鰂魚涌太古坊一座於上半年底已預租87%樓面,灣仔One Hennessy預租的出租率達81%。

 

雖然中資企業需求於上半年有放緩跡象,他們仍是中環最重要的需求來源,持續在區內擴充及開設新寫字樓,以樓面面積計,於上半年承租的樓面佔中環新租約大概32%,較2017年下半年的41%減少。由於中環供應短缺,需要大樓面及有逼切需要的中資企業,轉移在中環以外的地方物色寫字樓,令上半年涉及中資企業的新租約,僅30%是承租中環寫字樓,較去年的65%顯著減少。

 

香港共享工作間於香港的擴張步伐加快,於上半年在承租約315,800平方呎甲級寫字樓樓面,為2017年承租的總樓面3倍。需求增加主要原因是內地營運商如寰圖辦公空間及氪空間等進軍香港市場,承租甲級寫字樓建立在港的首個共享工作室。

 

香港主要商業區的空置率均進一步下跌,令整體空置率由去年底的5.1%跌至6月底的4.2%,接近2年新低。

 

上半年中環甲級寫字樓平均呎租升4.3%至123.7港元。

 

仲量聯行香港商業部區域董事嚴威程表示:「部分落成在即的新商廈預租反應極為理想,反映寫字樓供應極為短缺,並令非核心商業區與核心區的租金差距持續擴大。上半年底,非核心商業區的租金較核心區折讓最多56%,進一步鼓勵租客遷離核心區。整體而言,我們預期租金全年將上升5至10%,港島的寫字樓租金升幅將會最多。」

 

商舖市場

香港核心區街舖於第二季按年上升0.6%,扺消首季的跌幅,並終結香港商舖市場連續三年半的跌勢。商舖租金自2014年第三季起已累積下跌44%。主要商場上半年租金上升0.5%。

 

街舖租賃市場復甦正值整體零售市場好轉,受本地消費增加及旅客人數回升,零售業銷貨額於首5個月按年上升13.7%。各行業均見銷貨額較去年上升,珠寶及鐘錶銷貨額按年上升22.8%,升幅為各行業之冠。

 

大眾消費尤其個人護理、藥房,以及食肆在商舖租賃市場最活躍,奢侈品零售商也轉趨活躍,但仍集中於整合商舖網絡多於擴充。

 

仲量聯行商舖部主管陳耀峯表示:「儘管街舖租金已見底,由於租賃需求仍主要來自承租能力較低的租客,舖市的復甦趨勢將成L型。因此,本行預期街舖租金及主要商場全年的租金升幅將介乎0至5%。」

 

他補充:「展望未來,非傳統購物區的居住人口及零售樓面的供應持續增加,將改變商舖市場面貌。2018 至2022年間將有合共750萬平方呎、具規模的商場落成,平均每年落成量達150萬平方呎,較過去10年的平均數大增74%。其中約有75%的新供應位於非核心購物區如將軍澳、元朗及沙田,這些區域是十大居住人口增幅最快的區域之一,將吸引零售商垂青。」

 

工業市場

香港對外貿易不平衡與全球貿易不明朗,令上半年貨倉的租賃需求放緩。雖然整體出口及入口總值於首5個月分別按年上升10.7%及11.9%,貨櫃吞吐量按年下跌 3.0%,對外貿易的增幅主要受到空運貨物按年上升4.6%及跨境貨運按年上升14.2%所帶動。

 

結果,租賃需求主要來自租戶因銷售和重建活動而要搬遷的需求。荃灣永南貨倉大廈計劃重建後,東南物流及墾鑫達科技分別遷往葵涌和黃物流中心約28,300平方呎及樂聲工業中心約10,500平方呎樓面。豐樹統一沙田永得利大廈(第三座)的業權後,商船三井物流被迫遷往沙田永得利大廈約38,700平方呎樓面。

 

由於需求放緩,貨倉租金於上半年微升0.3%,其中第二季更錄得0.3%的跌幅。此外,有車道到達的貨倉租賃市場再次放緩,原因是業主增加免租期以應付整體空置率由年初的6.1%上升至六月底的6.9%。

 

展望未來,貨倉市場將面對中美貿易戰的挑戰。仲量聯行研究部主管馬安平表示:「視乎徵收關稅的嚴重程度,中美貿易戰最快將於今年下半年影響香港的貿易情況。在供應有限的市場及新基建完工,將有助促進需求,本行預期空置率將大致維持,在這情況下,租金全年將微升0-5%。」

 

投資市場

上半年流入商用及工業物業的投資額合共為975億港元,較去年下半年減少32.4%,按年則上升91.4%,以半年計,為過去10年最高的成交總額。

 

上半年寫字樓物業佔最大的投資比重,佔成交總額 65%,總額為629億。僅較去年下半年錄得的半年歷史高位低0.5%,按年大升148.6%。成交額大增主要是全幢寫字樓成交活躍,期內共錄得13幢全幢寫字樓成交,佔寫字樓成交總額71%。

 

由於整體市場空置率均極低,投資者看好租金尚有上調空間,因此,市場繼續錄得創新高成交,包括中環錄得多宗分層寫字樓成交呎價逾50,000港元,帶動甲級寫字樓價格於上半年上升10.8%。

 

中資買家仍是市場的推動力,於寫字樓市場投入291億港元,佔上半年寫字樓成交總額46.2%,金額為半年期新高。他們並集中吸納維港兩岸引人注目的甲級寫字樓。

 

仲量聯行董事總經理曾煥平表示:「展望未來,寫字樓空置率低企的環境下將推高租金,本行預期投資者對寫字樓物業投資意欲將保持強勁。中資投資者將繼續在市場物色大碼物業,但會採取多元化的投資策略。由於政府集中處理住屋問題,工廈活化計劃料將延後,預期投資者對工廈物業的興趣將持續冷淡,直至進一步通知。零售市場復甦,本行預期將有更多投資者投入市場,但興趣主要集中在社區商場。總括而言,本行預期核心區街舖價格今年全年將上升0-5%, 貨倉價格上升10-15%,寫字樓價格則今年全年將上升15-20%。」

 

他補充:「展望未來,本行預期車位、數據中心、長者屋、教育及學生宿舍等另類投資將吸引更多投資者的興趣,在樓價處於歷史高位下,投資者會嘗試爭取最大的物業價值。」

 

地產價格——變動百分比%

          物業 走勢 2018年上半年 2018年全年(預測)
         中小型住宅資本值+8.6%+10-15%
          豪宅資本值+8.6%+10-15%
           租金+1.7%+0-5%
        甲級寫字樓租金+3.6%+5-10%
資本值+10.8%+15-20%
         核心區街舖租金橫行+0-5%
資本值+0.3%+0-5%
          貨倉租金+0.1%+0-5%

資本值+8.2%+10-15%

 

- 完 -