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香港

電子商貿將改變香港的零售格局

零售商和業主適時而變,迎上時代變革契機


香港,2018514 — 電子商貿的崛起預計將在未來數年 取得大幅增長,並顛覆本地的零售市場。本地家庭式小店、地區和小型的購物中心料會面臨電子商貿的直接競爭。仲量聯行在今天發佈標題為《重塑零售業——香港實體店和電子商貿的演變》(Reimagining Retail — Bricks, Mortar and the Evolution of E-Commerce in Hong Kong)的最新零售白皮書中表示,在競爭激烈的市場中,業主和零售商必須迎接創新的科技、工具和零售策略,才能生存、發展和駕馭未來的浪潮。

 

在香港,網上購物佔零售銷售總額的比例落後於很多其他全球領先的城市。儘管如此,香港貿易發展局的市場統計數據顯示,在2011至2016年間,網上銷售額以15.1%的複合年增長率攀升;相較之下,零售銷售總額於同期的複合年增長率僅為1.5%。仲量聯行最近進行的零售市場參與者調查亦反映類似的樂觀程度,受訪中72%的零售商和90%的業主均認為,未來五年網上銷售額將大幅增長。

 

儘管不少人認為網上銷售在未來短期並不會取代香港的實體店,即使網上商店提供更多的選擇和更具競爭力的價格,但越來越多的大型電子商貿企業正積極進軍實體店零售,並帶來新的科技,以重新塑造線上線下購物體驗為目標,從而進一步提高市場佔有率。數說其中一個例子,中國網上零售商京東就與在本地和海外經營超過3,000間店舖的香港馮氏零售集團結成合作夥伴,開發應用於智能零售,以人工智能驅動的零售解決方案。

 

重塑購物中心:全渠道零售

 

電子商貿在推動香港零售業的增長發揮重要作用。然而,仲量聯行認為,與其完全依賴網上銷售,市場著實已具備良好條件向全渠道解決方案發展,並允許不同的零售平台和形式,從手提電話、社交媒體以至實體店、網上商店和搜尋引擎,無縫整合並提供豐富的數據來源以進行分析,從而為每位消費者創造個性化的市場與銷售導向。

 

仲量聯行香港研究部主管馬安平表示:「香港零售市場的未來在於向全渠道零售發展。我們認為移動支付的日益普及大數據分析的更廣泛應用,將推動我們朝這方向發展,並全面提升消費者的購物體驗。這當然需要零售商和業主,當中包括購物中心營運商,加大對科技的投資。」


為收窄線上與線下商店之間的價格差距,實體店零售商可實施的一種策略是在銷售產品以外提供增值服務。這些服務可包括個性化產品、升級保養服務、定製售後服務、顧客忠誠計劃,以至客戶尊享活動等。

 

「體驗式零售」是吸引購物者進入實體店的另一方案。如果能妥善實行,這不單單是商店的精心設計或創意小點子,亦可能是標誌性的香氣或音樂、尖端先進的試身室,或更方便客戶的優化付款流程。

 

然而,廣泛採用這些方案無可避免地會對香港購物中心的傳統經營方式構成影響。其中一個關注點是租金計算基準,因大部分購物中心的租金通常為基本租金結合約定營業額的部份。這種租賃模式需要掌握每間商店實現的零售銷售額。隨著移動支付日漸普及,這等數據的可視性將愈趨降低,因此業主和購物中心營運商最終或需改變其租金計算的方程式。

 

大數據分析的使用也會導致相類情況的發生。零售商面對的挑戰,是如何判斷最有助其業務的數據,並讓其轉化為真正具有洞悉力的識見,從而對生產力和利潤帶來影響。零售商必須投資於合適的數據存儲、分析平台和數據分析人才,從而宏觀配合銷售與市場策略。

 

仲量聯行亞太區商舖部董事James Assersohn表示:「未來數年電子商貿在港將更趨普及,但並不代表實體店將沒落,原因是網上購物難以取代在實體店購物所獲得的體驗及樂趣。然而,零售商及業主應準備全渠道零售,這將是零售業的未來趨勢。」

 

仲量聯行香港商舖部董事鄭衍瑋表示:「香港的商店租金佔銷售收入的比例可高達25%-30%。電子支付在香港日趨流行,預計越來越多的零售商將擴展其網上銷售平台。香港最受歡迎的電子商貿平台一般針對較低檔次的零售市場,並已直接與傳統的地道家庭式小店 及分割成眾多細舖的小型購物中心競爭。隨著零售商偏好在核心商區開設旗艦店,而非在各地區設立小型商店,位處偏遠區份的地區購物中心僅是依賴當地客戶光顧,其空置率料將上升。」

 

他續稱:「然而,我們有信心實體店的需求將比以往上升,但實體店的運作目的和經營方式將會改變。香港零售租金經過三年的大幅下調後,開設實體店的成本現已明顯下降。這為尋求向實體店領域擴張的網上零售商提供機遇,讓它們以更合理的租金獲得吸引的零售空間。」

 

– 完 –