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香港

2018年 -- 住宅及甲級寫字樓市場料再創新高

政府急需檢討冷卻樓市措施


​​香港, 20171211仲量聯行今天公布的<樓市回顧及展望>預期,2018年住宅樓價將上升10%,上升潛力或高達20%。政府應檢討針對住宅市場的冷卻樓市措施。​

報告要點:

  • 中環甲級寫字樓租金於今年首11個月上升5.2%後,已超越2008年高峰期1.5%,料2018年將再升0-5%
  • 2017年共享工作間吸納量達307,900平方呎,較2016年錄得的139,200平方呎顯著增加
  • 中環與其他商業區租金差距將進一步擴大,企業去中心化搬遷將持續
  • 核心區商舖租金於2017年持續調整,但跌幅已減慢,全年下跌10.5%
  • 2018年核心區商場及街舖租金將見底,惟復甦走勢温和,租金升幅介乎0-5%
  • 納米樓增加,吸引更多零售商推出更多迎合納米樓住戶需要的產品及服務,例如便利店提供洗衣服務,以增加銷售額
  • 環球貿易改善,加上電子商貿市場薘勃發展,及港珠澳大橋落成,將推高對優質貨倉的需求,以及帶動租金於2017年下跌3%後重拾升軌
  • 2018年住宅樓價將上升10%,若市場向好,升幅或高達20%,豪宅走勢將跑贏大市
  • 我們建議政府盡快檢討樓市措施,「解涷」二手市場。其中一個可行方法為延長樓換樓的印花稅退稅期或分期付款,或容許換樓人士享有較高的按揭成數
  • 可供出售的甲級寫字樓供應有限,租金又持續上升,將支持寫字樓資本值於2018年上升10%​

寫字樓市場

甲級寫字樓租務市場的需求主要來自為省開支而搬遷的企業,以及市場上明顯擴張的中資企業及共享工作空間營運商。中環與其他商業區的租金差距愈見擴大,更出現相差多達64%的個案,以致愈來愈多租戶由中環遷往非核心地區。中環律師樓搬遷潮持續。 ​

中資企業對中環寫字樓的租賃需求依然强勁,佔2017年區內寫字樓新租務的48%。此外,共享工作空間營運商推進香港的擴張計劃,積極洽商租盤,2011年至今已承租60萬平方呎寫字樓。今年約有307,900平方呎由共享工作間承租,較2016年的149,200平方呎增加。估計共享工作空間營運商在香港租用的總樓面已達約100萬平方呎,當中包括寫字樓和工廈。 ​

雖然尖沙咀及港島東于2017年下半年均有新樓面供應,全港寫字樓總空置率依然偏低,十一月底僅為4.8%。惟有九龍東錄得雙位數空置率(10.9%)且空置樓面主要位於近期落成的新寫字樓。​

受惠中資企業和金融服務公司的需求持續,中環的空置率低企於1.9%,更帶動今年租金上升5.2%至每平方呎118.1港元,超越2008年的歷史高位1.5%。 ​

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示:「中資企業的需求持續,空置率低企,我們預計2018年中環的租金有0-5%增幅。儘管明年新落成甲級商廈樓面有200萬平方呎,但難以對中環的寫字樓市場帶來明顯的影響,因為中資企業不大熱衷中環以外地區,此新供應反而可能會拉低其他分區的租金。我們預計大部份分區的租金將保持平穩,九龍東的租金則因空置率較高而下降5-10%。中環與其他商業區之間的租金差距愈來愈大,將有更多企業搬離中環。」 ​

香港主要寫字樓指標 — 變動百分率%

分區市場2017年租值*2018年租金預測
中環+5.2%+0-5%
灣仔/銅鑼灣+3.2%橫行
港島東+2.6%橫行
尖沙咀+1.5%橫行
九龍東-2.1%-5-10%
整體+3.5%+0-5%

*初步數字

 

商舖市場

內地抵港旅客人數經過兩年下降後回升,2017年首10個月,比去年同期增加3.1%,帶動同期抵港旅客總數按年增加2.7%,較2016年抵港旅客總數下跌4.5%顯著改善。 ​

內地旅客的回歸促進了手錶和珠寶零售銷情,今年首10個月比去年同期上升4.8%,而一年前則錄得17.2%的跌幅。​

雖然市場已見溫和改善,租賃需求仍顯疲弱,核心區街舖尤甚。因此,核心區街舖租金仍持續調整,惟下降速度已見放緩,在2015和2016年急跌36.8%後,2017年下降10.5%。第四季,主要商場因銷售強勁及較少業主重整商場定位,租金見小幅上漲,但全年微跌0.5%。 ​

種種跡象顯示,租賃市場在未來12個月見底,我們相信餐飲、中價時裝和化妝品,而非奢侈品牌將繼續支持零售市場,一個L形的復蘇有望出現。​

仲量聯行商鋪部主管陳耀峯表示:「預計主要購物中心和核心街舖的租金於2018年逐步回升,升幅介乎0-5%。新增商舖供應將從今年的307,000平方呎增加至明年的約290萬平方呎。但由於香港零售業並非供應導向型市場,新增供應對租金市場影響有限。我們發現越來越多的零售商提供針對香港家居空間狹小問題的産品和服務,例如便利店內提供洗衣服務。我們亦相信有更多零售商將引入體驗式零售,以吸引顧客,推高銷售。」​

香港優質商舖指標 — 變動百分率(%)

行業 2017年租值*2018年租金預測
核心街鋪▼10.5%▲0-5%
主要商場▼0.5%▲0-5%

*初步數字​

工業市場

空運貨物吞吐量强勁增長,首三季比上年同期上升10.8%,進一步帶動對外貿易復蘇。集裝箱吞吐量同比增長亦有8.8%,但2017年下半年出現增長放緩跡象。​

儘管第三方物流業在租賃市場漸見活躍,他們的需求仍然集中在續約和減租搬遷。少數擴充的第三方物流租戶都是因應電子商務貿需求增長而拓展業務。市場上的零售商不大活躍,僅佔2017年貨倉市場總租出樓面的8%,雖比2016時佔32%為低,但他們仍有意擴充。​

由於有新供應,主要貨倉的空置率年內由2.3%上升至4.0%,而且空置貨倉集中。加上有租戶搬到較小的貨倉,騰出更多樓面,故下半年錄得負吸納量67,040平方呎。 ​

需求低迷、空置率上升導致2017年貨倉租金下降3%,而工貿大廈及分層工廈租金分別上升1.7%和2.1%,與寫字樓市場的情況相若。  ​

仲量聯行研究部主管馬安平表示:「隨著對外貿易穩步改善,貨倉租金預期將保持平穩,並於2018年再次上升,升幅介乎0-5%,但成本控制仍是租戶的主要考慮因素。」

 馬安平補充:「電子商務銷售增長將刺激倉儲需求,預計2018年需求將繼續增長。通過電子商務渠道銷售的貨物主要透過空運發送,故機場附近的貨倉將受惠。港珠澳大橋竣工可望促進貨倉需求增長,特別是鄰近機場和貨櫃碼頭的貨倉。」​

香港貨倉指標 — 變動百分率(%)

行業2017年租值*2018年租金預測
貨倉--3.0%▲0-5%
分層工廠大廈▲2.1%不適用
工貿大廈▲1.7%不適用

*初步數字​

住宅市場

樓市氣氛向好,中小型住宅及豪宅資本值於2017年分別上升14.4%及15.3%,豪宅租金上升2.9%。​

相反,住宅成交量持續低於歷史平均水平,今年首10個月平均每月僅錄得3,462宗二手住宅成交,較2003年沙士疫潮樓市谷底更低出7.9%。新盤平均每月成交量維持於1,594宗的水平,更突顯二手市場表現呆滯。​

仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示,二手市場近乎停頓是香港樓市陷入困境的原因之一,建議政府立即檢討冷卻樓市措施,令樓市運作恢復正常,建議如下:

  1. 換樓人士可獲較長的雙倍印花稅退稅期,或容許買家分期支付稅款。准許較高的按揭成數。
  2. 分開處理新盤及二手市場,於二手市場放寬印花稅及按揭成數以平衡樓市焦點。​

二手市場存在約120萬伙存量,釋放此供應能為買家提供更多選擇,買家重投二手市場更可重建換樓階梯,這將令二手市場的定價更能有效調節。​

借貸息率上升初期對置業需求影響不大。儘管現時有約93%的新造按揭均以銀行同業拆息計息,息率穩步上升後,一手市場銷售仍大致保持。​

曾煥平表示:「近期樓市錄得的創新高成交,加上不少新盤供應在即,本行預期豪宅市場走勢將保持強勁,支持樓價進一步上升。儘管加息將令住宅銷售放緩,市場對中小型住宅需求仍會保持強勁,我們預期住宅樓價於2018年將上升約10%,但在符合多個條件下,樓價升幅或高達20%。」​

香港主要住宅指標 — 變動百分率(%)

物業類別2017年資本值*2017年租值*2018年資本值預測2018年租金預測
豪華住宅▲15.3%▲2.9%▲10%q0-5%
中、小型住宅▲14.4%不適用▲10%不適用

*初步數字​

投資市場

2017年商業及工廈物業的買賣成交總額及宗數分別上升74%及31%,增長強勁主要因市場錄得數宗創新高成交及內地資金於下半年重投香港市場。今年成交總額佔有31%來自內地買家,較2016年錄得的29%為高。​

今年甲級寫字樓資本值上升17.5%,升幅為各類物業之冠,主要是受惠5月美利道地皮等政府賣地成績非常理想。罕見成交的核心區街舖資本值持續回落,跌幅為11.1%。政府或重新推出活化工廈計劃令貨倉及工廈的資本值分別上升6.6%及3.4%。​

曾煥平表示:「可供出售的甲級寫字樓有限,或會影響明年成交額量。不過,我們相信投資需求將支撐資本值進一步上升10%。政府檢討活化工廈政策已吸引不少投資者重投市場,本行預期此趨勢將於明年持續,工廈物業資本值將上升高達10%。投資者對商舖物業將重拾興趣,但注意力將集中社區零售物業多於核心區街舖。」​

香港投資市場指標  變動百分率(%)

分區市場/物業類別2017年資本值*2018年資本值預測
主要寫字樓
中區▲23.6%▲10%
灣仔/銅鑼灣▲13.9%▲5-10%
港島東▲14.4%▲5-10%
尖沙咀▲8%▲5-10%
九龍東▲5.4%▲0-5%
整體▲17.5%▲5-10%
高檔商舖
街舖▼11.1%▲0-5%
主要購物中心▼0.5%不適用
貨倉
貨倉▲6.6%▲0-5%
分層工廠大廈▲3.4%▲5-10%
工貿大廈▲10.7%▲5-10%

*初步數字

 

圖片說明:

 (左起) 仲量聯行商鋪部主管陳耀峯、仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平、仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)、仲量聯行研究部主管馬安平。​

- 完 -​