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​​香港

仲量聯行預期樓價未來30個月上升15%

新一屆政府應調整冷卻樓市方向    


​​香港, 2017713 – 仲量聯行今天發表《持續向上:香港住宅市場升勢報告》白皮書,全面檢視香港樓市。仲量聯行預期,住宅樓價將於未來30個月上升15%,主要原因是估計全港約有一半家庭可負擔二手樓,以及用家需求強勁。若政府維持現有冷卻樓市方向,二手市場的僵局將繼續把置業人士推往一手市場,進一步推高樓價。

辣招未能壓止樓價上升

政府於2009年首度推出一系列冷卻樓市措施,以控制樓價升幅。最初措施只集中壓抑投資需求,現時以確認人身分(摩貨)進行的交易已由1997年佔整體成交量的6%跌至目前的0.1%;後來的印花稅及調低借貸率措施也同時增加買賣成本,令用家更難置業,每月住宅成交宗數已由2010年平均11,300宗,大跌60%至2013年低見4,200宗。政府現時一刀切的冷卻樓市措施並未能壓止樓價上升,樓價自2009年已上升一倍。

住屋累積需求龐大

本行統計數據顯示,香港住宅成交量自2010年下半年開始未能追上結婚及本地出生人數,現時比率為0.5,較過往長期平均比率少45%,顯示有大量住屋需求未獲滿足。由於市場積壓有大量住屋需求,樓價將獲得支援。

負擔能力仍高

儘管目前香港樓價與收入比率為17.3倍,為全球最難負擔的住宅市場,但目前供款及入息比率(DSR)或每月家庭收入與按揭供款僅47%,仍屬可負擔水準。本行估計現時約有127萬個月入超過28,000港元的家庭,有能力於二手市場以儲蓄,及向銀行、非銀行金融機構及香港按揭證券有限公司借貸樓價的七至八成來置業。這意味一半家庭能於私人市場置業,雖然數目已較2006年錄得的70%數字減少,但數目仍較整體私人住宅市場的116萬個單位數目多。

新增供應未能壓止樓價上升

本行估計2017至2020年間,平均每年的住宅新供應將達21,000伙,較2007至2016年平均每年僅10,800伙增加94%,但仍較1992至2006年間每年達25,100伙的新供應低。此外,由於細單位供應量與家庭可負擔樓價存在落差,發展商正興建更多細單位,目前建築中的新住宅單位平均面積為600平方呎,較2015年平均800平方呎縮小25%,為2001年以來最細。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示:「政府冷卻樓市措施已扭曲市場正常運作,二手市場龐大的住宅供應未能於市場釋放,更把住屋需求推向新盤市場,若政府不調整冷卻樓市措施方向,樓價下跌機會不大。」

曾煥平建議:「新一屆政府應修改現有的冷卻樓市措施,讓一手及二手市場能重新運作。政府應在二手市場放鬆雙倍印花稅及按揭收緊措施,釋放二手市場約116萬伙的住宅存量。可售單位數量增加的情況下,將避免發展商開盤進取推高新盤價格。長遠而言,這將會為買家提供更多購買選擇,舒緩樓價升幅,樓市才能健康發展。」

仲量聯行研究部副董事車永筠表示:「雖然香港樓價高企,我們相信單憑加息不會令市場逆轉,市場上仍積壓有大量住屋需求未能得到滿足。在目前的形勢下,我們預期樓價將於未來30個月上升15%。」

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