Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新聞

香港

中資需求推高中環甲級寫字樓租金重返歷史新高

非核心商業區發展未來數年將加速


​​香港, 2017年7月3日  – 仲量聯行今天發表的<商業地產市場中期展望報告>指出,中資企業租賃需求持續,有助推高中環甲級寫字樓租金於上半年重返歷史高位。在中環與其他商業區的寫字樓租金差距擴大下,已見租戶搬遷潮加劇,律師行已加入銀行及保險業遷離中環。

 

報告要點:

  • 上半年中環甲級寫字樓租金上升3.6%至每呎116.4港元,重返2008年金融風暴前的歷史高位;
  • 中環與港島其他商業區的寫字樓租金差距已擴大至58%,令更多跨國企業在中環以外物色能節省租賃開支的選擇;
  • 中資企業於中環甲級寫字樓市場仍然持續活躍,於未來20年將成為主要的增長動力;
  • 2017至2021年間將有660萬平方呎具規模的新商場落成,佔有77%位於非核心消費區;
  • 商舖租金調整為商戶帶來更多選擇;
  • 商舖租金跌勢將於今年見底,但難見V型反彈;
  • 雖然貨運量數字有所改善,協力廠商物流營運商對承租貨倉仍然採取觀望態度
  • 市場對高端貨倉的需求仍然疲弱,租金今年將回落0-5%;
  • 中資投資者於上半年的寫字樓買賣成交量僅佔7.6%,較2016年錄得的31%顯著下跌;
  • 仲量聯行預期甲級寫字樓資本值上升15-20%,主要因政府出售商業地皮成績理想,重塑寫字樓投資市場的指標價。

寫字樓市場

2017年上半年中環甲級寫字樓租金走勢為各寫字樓市場最佳,上升3.6%至每平方呎116.4港元,回升至與2008年的歷史高位。增長主要由中資金融公司持續的租賃需求所帶動,該類企業持續於香港擴張及開設寫字樓。中環上半年錄得的新租賃,佔有50% (以出租樓面計算)來自中資企業的需求,較2016年的45%顯著上升。由於大部分中資均集中租用市場最頂級的寫字樓,中環甲一級寫字樓租金於上半年上升4.7%。

中環甲級寫字樓租金增長強勁,令中環與港島其他商業區的租金差距進一步擴大。截至上半年底,差距已高達58%,較去年錄得的56%為高。縱使現時的搬遷潮將持續,未來將有大量新供應於中環以外的地區落成,我們預期租金差距將於下半年繼續擴大。

整體甲級寫字樓市場的空置率於上半年由4.5%跌至4.4%,中環的空置率則維持於1.9%的低位。

在租金上升及空置率低企的情況下,跨國企業持續於中環以外的地區尋找更多能減省租務開支的選擇。上半年黃竹坑便受惠此情況,於南港島綫通車後,吸引不少租客由中環遷入。此外,非核心商業區的龐大優質寫字樓新供應將進一步鼓勵租客遷離核心區。今年甲級寫字樓新供應將達220萬平方呎(淨出租面積),為租客提供更多選擇。

仲量聯行租賃業務主管龐定勤(Ben Dickinson)表示:「中資企業於過去2年為中環寫字樓市場最活躍的租戶,我們認為在中國企業國際化的策略下,此情況僅屬長期趨勢的起步階段。」

他指出:「其他主要商業區的空置率仍低於3%,相信只有在非核心商業區的優質寫字樓才能滿足企業的大型租賃需求,這些區域的優質寫字樓供應趨增。由於上半年的租金表現超出預期,我們已調高今年中環寫字樓租金的預測,由上升0-5%調升至5-10%的升幅。整體寫字樓租金將上升0-5%,東九龍由於有大量新供應,租金則預期下跌10-15%。」

商舖市場

整體核心街舖租金於上半年下跌6.4%,已較2014年的高峰期累積下跌41.2%,回落至10年前的租金水準。主要商場的租金持續回軟,於上半年微跌0.6%。不過,主要購物區租金調整,加上旅遊業及零售業好轉,反而鼓勵本地及跨國品牌重投市場,此外,本行也見海外品牌及飲食營運商的租賃需求顯著回升。

商舖新供應將會提供更多選擇及機會予零售商,今年至2021年將合共有660萬平方呎的新商場落成,佔有77%坐落於主要購物區以外。這些區域於過去15年錄得最強勁的家庭數目增幅,家庭人息中位數於同期也上升超過50%,未來數年也將成為增長最快的住宅區,將為新增的零售樓面提供更高人流。

仲量聯行商舖部主管陳耀峯表示:「我們預期2017年街舖及主要商場的租金跌幅將分別為5-10%及0-5%。雖然租金持續回落,我們預期租金將於今年下半年見底,不過,在零售市場的結構改變下,租金將難見V型反彈。另一方面,商舖租金回落會吸引更多零售商重投租賃市場,新商場供應將為零售商提供更多選擇及機會。」

工業市場

市場對貨倉的需求主要由來自製造業、零售商及貿易公司的擴充所帶動。儘管對外貿易有所改善,來自協力廠商物流業的需求只佔整體新租約的13%。

上半年工廈物業的淨吸納量為 60,622平方呎,較去年下半年錄得的211,729平方呎回落。豐樹青衣物流中心出租理想,上半年達全部租出,但市場有其他來至約滿的樓面騰空。

在此情況下,貨倉租金於上半年仍輕微下跌0.3%至每平方呎12.9港元。分層工廈及工貿大廈租金卻分別上升0.2%及1%至每平方呎12.4港元及17.6港元。

仲量聯行工業部主管劉毅強表示:「儘管香港對外貿易持續錄得改善,協力廠商物流業對貨倉需求仍抱觀望態度。雖然租金於上半年輕微上升,租戶仍抗拒支付較高的租金,加上新供應推出市場,我們預期貨倉租金將持續受壓,今年將下跌0-5%。」

投資市場

內地去年11月實施更嚴謹資金管制,令來自中國內地的投資需求急跌,上半年僅有7.6%的寫字樓投資由中資投資者購入,較去年錄得的31%顯著回落。

上半年逾一億港元的物業投資按年上升51%,但成交總額則按年下跌12.7%。寫字樓物業繼續吸引最多投資,佔整體投資額53%,零售及工業分別佔25%及22%。儘管部分租務市場出現租金回軟跡象,投資者對寫字樓物業的興趣未見影響,主要原因是空置率低企及政府出售商業地皮成績理想。

寫字樓物業於商業地產市場表現最佳,甲級寫字樓價格於上半年上升10.4%。美利道多層停車場以每平方呎樓面地價50,056港元新高價成交後,推動中環寫字樓價格於上半年上升15.1%。相反,核心街舖資本值持續下跌, 上半年下跌7.0%。縱使美國加息兩次,除商舖以外,整體地產租金回報率均進一步下跌。

仲量聯行研究部主管馬安平表示:「儘管回報率處於極低的水準,投資者仍持續有意投資商業地產。投資者繼續對寫字樓物業投資意欲濃厚,大多看中核心區空置率低的情況。我們預期此趨勢將持續,尤其未來新供應的預租趨增及空置壓力減低。對商舖的投資意欲也日增。由於宏觀經濟表現將持續改善,我們預期將有大量投資者於舖市復甦前入市。總括而言,我們預期甲級寫字樓及貨倉資本值今年將分別上升15-20%及5-10%,核心街舖將下跌5-10%。」 

 

商業地產指標——變動百分比%

物業走勢2017年上半年2017年全年(預測)
中環甲級寫字樓租金+3.6%+5-10%
資本值+10.4%+15-20%
核心區街舖租金-6.4%-5-10%
資本值-7.0%-5-10%
貨倉租金-0.3%-0-5%
資本值+3.6%+5-10%

 

- 完 -