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​香港

香港樓價超97年  料升勢未止

2017年樓價將升10-15%


香港, 201767 仲量聯行今天公布的<土地及住宅市場回顧>報告指出,香港住宅樓價自97年回歸二十年後,已較當年樓市高峰期最多高出75.9%。中資發展商繼續湧入香港土地市場,囊括年初至今政府招標出售的全部住宅地皮。

報告要點:

  • 香港住宅樓價較97年樓市高峰期最多高出75.9%
  • 中資發展商投得的政府標售的住宅地皮比例已由2011年1%增至年初至今的100%
  • 中資發展商借貸額佔地價最多達47%;部份本地發展商的借貸總額最高達275%
  • 金管局收緊貸款,中小型發展商投地意欲將減
  • 現時正興建的住宅單位平均實用面積為600平方呎,為2001年以來最細
  • 現時一般住宅的平均售價為700萬港元,97年為400萬港元
  • 5月底按揭供款佔私人住宅家庭入息比率47%,較97年錄得的100%水平健康
  • 樓價今年將上升10至15%,豪宅租金則下跌0-5%
  • 受新措施影響,未來6個月住宅交投將集中於新盤市場,得益的是發展商

土地市場:

中資發展商於1997年尾樓市泡沫爆破後退出香港住宅土地市場,直至2011年逐漸重投本港土地市場。以成交總額計算,中資發展商透過政府賣地所投得的住宅地皮比例已由2011年1%增至2017年初至今的100%。投得地皮的中資發展商更趨多元化。

若以地皮最高可建樓面面積計算,中資發展商2016年投得的住宅地皮,已較2015年增加一倍至400萬平方呎。年初至今,投得住宅皮的可建樓面面積已超過2013、2014及2015年全年的數字。

目前中資發展商佔港交所上市的地產發展公司 總市值62%,意味中資於本港的物業發展仍有極大的發展空間。

香港金融管理局於5月推出規限發展商借貸的措施,針對以高借貸比率融資以支付地價及建築成本的發展商。部分項目的借貸額,顯著較地價高。

中資發展商比起本地發展商更傾向於投地後立即融資,借貸佔地價最多達47%。然而,部分本地發展商隨後會進行銀團貸款,個別借貸總額最高達275%,或因而引起金管局關注。

仲量聯行國際董事兼亞洲估價及顧問部主管劉振江表示:「我們相信措施將限制借貸比率及增加收購和發展地皮的成本。對借貸比率低的本地大型發展商影響不大。然而,中小型發展商現金欠充裕,購地意欲將會減低。」

他預期,在人民幣持續貶值及實行長遠的全球擴張策略下,中資發展商將繼續積極在港物色住宅發展機會。

住宅市場

本行初步數據顯示,縱使政府推出印花稅的冷卻樓市措施,中小型住宅和豪宅資本值於今年首5個月分別上升9.1% 及7.5%;較1997年樓市高峰期高出最多75.9%,更已從全球金融風暴後的谷底反彈最多140.5%。

住宅租務市場的交投於今年首5個月轉趨活躍,不過,在住屋質素的需求降級下,最優質的豪宅空置率見上升,租金添壓力,同期僅微升0.8%。

由於樓價創新高,發展商積極增建細單位以維持單位總價於可負擔水平。現時正興建的住宅單位的平均面積為600平方呎,為2001年以來最細。

現時一般住宅的平均售價為700萬港元,相等於平均家庭入息中位數17倍。此外,5月底按揭供款佔私人住宅家庭入息比率47%,較97年錄得的100%水平低,市況較穩健。

歷史上而言,住宅資本值走勢一向與成交量走勢一致。然而,自2012年起,兩者走勢各異,成交量下跌但資本值上升或不變。我們相信政府的冷卻樓市措施已扭曲市場生態,以及引致成交量大跌。

政府的冷卻樓市措施下,一手住宅成交仍然暢旺,主要是獲首次置業人士所累積的龐大住屋需求支持,此類需求佔近數月整體成交量約90%。新盤的吸引力源於發展商提供的財務安排,能助買家上車,個別項目吸引最多35%的買家使用,若以整體交投計算,此類交易仍屬少數。

相反,今年首4個月平均每月的二手住宅成交量則較過去10年下跌41%至3,515宗,主要原因是冷卻樓市措施抑壓了二手市場的流通量。

二手市場有120萬個住宅單位,為住宅供應的一大來源。相反,縱使政府矢志增加住宅新供應,一手市場於2007至2016年間每年的平均供應為10,952伙,只佔整體供應一小部分。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示:「未來6個月住宅交投將集中於新盤市場,原因是新收緊按揭措施及二手市場上的僵局,新供應逐漸增加的情況下,這將繼續令有不少新盤部署推出的發展商受惠。發展商會按未來政府的冷卻樓市措施而迅速調整銷售策略,隨著供應增加,將繼續急於推售新盤。」

他指出:「金管局的新措施不會對現時樓市的動力,預期加息的影響已於買賣決定時反映,我們預

期整體住宅樓價今年將上升10至15%,豪宅租金則下跌0-5%。」

 

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