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資產證券化將成為中國房企未來的主要融資方式

仲量聯行發佈最新白皮書《中國房地產金融:傳統與創新共進》


香港, 201752高速發展的中國房地產金融已經進入新階段。仲量聯行近日發佈研究報告——《中國房地產金融:傳統與創新共進》,該報告全面探討中國房企目前使用的各種類型的融資方式,包括境內外銀行貸款、企業債、優先票據、永久債券、信託公司、P2P、眾籌、合作開發等等,更著重闡述了資產證券化方面,地產投資信託基金(REITs)、商業抵押擔保證券(CMBS)等新興融資方式在中國的發展機遇和面臨的挑戰。

仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義昇認為,隨著美聯儲逐漸淡化「量化寬鬆」計劃和加息,對於中國的開發商和資產持有人來說,輕鬆融資或再融資的日子可能一去不復返。尤其是中央政府可能會推出新一輪的緊縮政策,這將進一步加大企業融資難度:「開發商和資產持有人為取得所需資金、降低融資成本,將需要將銀行貸款或公司債券等傳統融資方式與其它融資管道雙管齊下。」

仲量聯行中國區研究部總監周志鋒表示,雖然資產證券化目前在中國才剛剛起步,但是它具有巨大的發展潛力,有望成為中國開發商和資產持有人的主要融資選擇,更有可能改變中國房地產金融的整體發展格局。

多元化融資

銀行貸款、企業債和優先票據至今都是中國開發商最主要的資金來源,他們的共同特徵是「資金易得、利率較低」。

但若僅僅依靠上述融資方式,還遠遠不能滿足房企日益強烈的融資需求,尤其是隨著土地成本逐步增高,房企普遍呈現高融資杠杆的特徵。此外,面對快速變化的政策環境,單純依賴某一種融資方式顯然並不可行。

積極尋求多元化的融資管道,是所有房企的必然選擇。永久債券、信託、P2P借貸、眾籌、合作開發等,成為近年來房企較為青睞的其它融資方式。

資產證券化的機遇和挑戰

在美國等地已經發展得相當成熟的資產證券化,在中國尚處於起步階段。

目前,與中國開發商最相關的資產證券化包括:商業抵押擔保證券(CMBS)、住宅抵押擔保證券(RMBS)和資產擔保證券(ABS),其特徵是有助於資產持有人在維持部分資產未來增長潛力的同時釋放資產價值。

隨著中國人民銀行放鬆了對這類結構型產品的銷售管制,2015年起它在中國市場逐漸流行開來,但市場規模依然較小。若是與美國這樣的成熟市場相比,中國房地產抵押貸款證券化市場的規模可謂滄海一粟。根據相關統計,2016年美國CMBS的發行總額達到760億美元,佔全球CMBS發行量的98%。近年來美國CMBS的年發行量穩定在金融危機之後的500-1000億美元的水準。

但從長遠來看,資產證券化在中國市場的發展潛力巨大。邱義昇判斷說:「鑒於中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資管道的需求,CMBS、RMBS和ABS將日益走俏,今後幾年的發行量勢必將逐漸走高。」

近期的多起創新案例也印證了這一趨勢。例如2016年12月,金光紙業(中國)投資有限公司的投資關聯機構在華推出首款CMBS產品,交易總額為78億元;去年8月,光大房地產投資諮詢公司通過與其關聯機構首譽光控資產管理有限公司合作,在中國推出首款ABS產品,交易總額為16億元。

REITs:中國市場的下一步?

另外一個被認為蘊含巨大市場空間的新型融資方式是REITs。與CMBS、RMBS和ABS不同的是,REITs是對基礎物業的股權、而非債務實行證券化。它是一種能幫助資產持有人釋放其資產價值及為個人投資者提供房地產安全投資方式的金融產品,從開發商和資產持有人的角度看,REITs可成為降低債務杠桿率及獲取長期融資的途徑。

由於在多元化、可負擔性、流動性、稅收優惠和透明度等方面具有較大優勢,REITs深受廣大投資者的青睞。2016年,美國REITs行業的市值突破了1萬億美元大關。但在整個亞洲,REITs仍是一種新興的資產類型,僅有日本、香港和新加坡三地形成了完整的REITs市場。受制於法律和程式性障礙,中國目前尚未推出一款真正意義上的REITs產品。

周志鋒提醒說,在中短期內,即使政策制定者放鬆監管,或者向投資者提供稅收優惠,中國的REITs也不可能快速發展,REITs離中國投資者還是比較遙遠的:「原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙,目前很多資產的收益率僅為4%甚至更低。此外,沒有稅收優惠或獎勵、缺乏REITs和資產的專業管理人才等也制約了REITs在中國的發展。」

儘管障礙重重,REITs依然被視為中國房地產融資的新出路。周志鋒認為,隨著政府放鬆管制以及投資者、開發商和資產持有人的觀念轉變,從長期來說,REITs能給投資者帶來穩定回報,將成為機構投資者主要的融資管道,同時也為個人投資者提供了多一種的投資管道--使他們能夠投資於房地產的金融產品,相信REITs將在未來的幾年內得到更多的討論。

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