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​香港

仲量聯行:深港通將帶動2017年中環寫字樓需求

商用物業投資需求面臨交义點


香港, 2016126 - 仲量聯行今天發表的2016年度香港物業市場回顧報告》預期,深港通將進一步帶動內地金融企業對中環寫字樓的需求,加上區內空置率低企,相信將令中環於2017年成為唯一會錄得租金增長的商業區。

報告焦點︰

  • 中環甲級寫字樓租金於2016年首11個月上升9.2%*後,2017年將上升0-5%。
  • 租戶遷往非核心商業區步伐加快,主要因核心區與非核心商業區租金差距擴大。
  • 主要商場租金於2016年下半年起下跌,料2017年將持續回軟。
  • 核心區街舖租金於過去2年累積下跌37%,將於2017年下半年見底。
  • 供應增加添貨倉租金下調壓力,料將於2017年下跌0-5%。
  • 2016年商用物業投資市場佔有逾25%的成交金額涉及內地投資者。
  • 內地政府新近推出對逾10億美元的海外物業投資設限,影響物業投資市場前景。

    寫字樓市場
    核心商業區與非核心區的寫字樓租金差距已擴大至5年新高,中環甲級寫字樓平均租金已較非核心商業區高出3.3倍,令租戶遷往非核心商業區的步伐加快。最矚目為部分英國律師行由中環遷往香港東,為市場前所未見;部分跨國銀行更縮減在中環的寫字樓規模。隨著內地對保險需求增加,保險業於中環以外的地區積極擴張。

    中環的需求主要來自內地金融企業的擴充及新成立辦公室的需要,佔2016年新租出樓面的44%,較2015年錄得的35%為多。
     
    除銀行及金融業外,來自共用工作空間(co-working space)營運者的租賃需求也有增加。來自美國的WeWork便於今年進軍香港寫字樓市場,於灣仔及銅鑼灣承租105,400平方呎樓面。此趨勢吸引數個發展商保留部分樓面作共用工作空間用途。

    隨著甲級商廈相繼落成,以樓面計算,九龍東已取代灣仔/銅鑼灣成為本港第二大商業區。然而,區內的空置率亦升至10.7%,為各區之冠。儘管香港島空置率目前仍然低企,但在需求疲弱下, 今年底已呈上升跡象。

    2016年內地企業的租賃需求持續,帶動中環租金上升9.2%至每平方呎111.9港元,距離2008年環球金融風暴前的高峰期所錄得的每平方呎116港元低4%。相反,面對新供應持續增加的壓力,尖沙咀及九龍東租金於2016年頭11個月分別回落0.5%及1.5%。

    仲量聯行租務部主管龐定勤表示:「 深港通推行後將繼續帶動內地金融企業對中環寫字樓的需求。然而,鑑於本港經濟料將增長緩慢,我們預期2017年整體租務需求將疲弱,淨吸納量料達690,200平方呎,然而較2016年錄得的負吸納量略為改善。由於空置率低企,我們預期中環於2017年將是唯一會錄得租金增長的商業區,升幅為0-5%;其他商業區租金料將下調,由於空置樓面大多集中九龍東,該區租金跌幅料最大。」 

    香港主要寫字樓指標 -- 變動百分比%
分區市場2016年租值*2017年租金預測
中區+9.2%+0-5%
灣仔/銅鑼灣+3.7%-0-5%
香港東+1.6%-0-5%
尖沙咀-0.5%-0-5%
九龍東-1.5%-10-15%
整體+5.3%-0-5%

*初步數字

商舖市場

內地訪港旅客按預計連續第二年下滑,於2016年首十個月按年減少8.2%,較去年錄得的3.0%跌幅擴大。以自由行計劃來港的內地旅客更按年減少15.6%。

整體零售銷售額於過去十年的年均增長為9.1%,但今年首十個月則按年下跌8.9%,除了因內地遊客減少及內地消費者購物模式改變外,人民幣貶值及內地持續的反貪行動也繼續影響零售業。高價消費品市場繼續受到珠寶、鐘錶等奢侈品銷售額今年首十個月按年下滑19.7%所拖累。然而,零售市場仍有表現理想的環節,倚靠本地市場的餐飲消費於首三個季度按年上升2.5%,升幅為各類消費之冠。零售市場收縮亦反映在零售物業市場上, 街舖平均呎租於2016年下跌18.4%至462港元,主要商場租金於下半年開始回軟,全年回落1.0%。

目前商舖市場的租賃需求主要來自中價消費品、生活品味零售商及食肆。新來港的品牌及飲食集團仍然有意來港擴張。展望未來,零售市場的需求仍由這類零售商及餐飲經營者主導。隨著尖沙咀新世界中心重建項目於明年上半年落成,預計主要商場的空置率將會上升。

仲量聯行商舖部主管陳耀峯表示:「核心街舖的租金於過去兩年累積下跌36.8%後,可望於2017年下半年見底。由於需求主要來自中價零售商和餐飲業,我們預期街舖及商場租金於明年將再下跌0-5%。」

香港優質商舖指標——變動百分率(%)

行業 2016年租值*2017年租金預測
核心街舖▼18.4%▼0-5%
主要商場▼1.0%▼0-5%

*初步數字

工廈市場

香港出口貿易仍然疲弱,今年首10個月整體進口及出口貿易額分別按年下跌2.9%及2.5%,主要是因內地經濟放緩及環球貿易市場疲弱。

第三方物流營運商需求回落對貨倉市場的影響,部分獲零售商及其他用家的新增租賃需求所抵銷,佔年內錄得的新承租樓面32%,較2015年錄得的7%顯著增加。貨倉空置率即使於下半年收窄,數字仍然由2015年底錄得的1.7%上升至2016年底的2.6%。

不少租戶為節省租務開支,物色質素較次的貨倉,帶動貨倉租金按年上升3.5%至每平方呎13.2港元。受惠於貨倉租戶尋求儲存空間及有車路直達的貨倉供應緊絀, 分層工廠大廈租金升2.7%至每平方呎12.3港元。同時,工貿大廈面對活化/翻新工廈項目及甲級寫字樓的競爭,工貿大廈呎租下跌1.7% 至17.4港元。縱使活化工廈計劃已於3月屆滿,部分已獲批活化的工廈項目仍會於未來3年推出市場,競爭依然。加上,數據中心的免繳豁免書費用的優惠措施仍有效,我們預期這政策將繼續主導市場。

經濟學家對貿易業2017年的前景未有一致共識,但大部分均同意會較2016年的水平略為回升。不過,疲弱的對外貿易環境所造成的影響將繼續左右貨倉租金走勢。

仲量聯行工業部主管劉毅強表示:「隨著新供應落成,貨倉的空置壓力於未來12個月將會逐步增加。我們預期貨倉租金於2017年回落0-5%。」

香港貨倉指標 變動百分率(%)

行業2016年租值*2017年租金預測
貨倉▲3.5%-0-5%
分層工廠大廈▲2.7%不適用
工貿大廈-1.7%不適用

*初步數字

投資市場

成交價逾一億港元的商舖、寫字樓及工廈物業買賣,成交總額於2016 年下跌11%至630億港元。大額成交持續由內地投資者主導,佔整體成交量至少25%,與2015年睇齊。

寫字樓為交投最活躍的物業,逾一億港元的投資物業成交中,佔有74%為寫字樓,較2015年錄得的36%顯著增加。成交金額增加主要受內地投資者的收購所帶動,佔寫字樓買賣總額逾30%,加上本港核心商業區供應緊絀及缺乏優質甲級寫字樓放售所致。儘管商舖為唯一錄得價格下調的物業,但礙於商舖租金尚在調整,令投資者卻步;活化工廈計劃已屆滿,大部分投資者也對工廈物業採取觀望態度。

2016年全幢寫字樓及地價屢創新高,帶動甲級寫字樓價格上升4.2%,貨倉價格也上升11.5%,相反,核心街舖價格則急挫18.3%。

仲量聯行研究部主管馬安平表示:「商業及工廈投資市場正面臨十字路口,雖然年內錄得增長,但面對來自租賃市場前景疲弱及加息的壓力將日增。更重要的是,內地政府向內地資金在海外物業投資設限後,將顯著影響內地投資者的投資意欲。若缺乏內地投資者,物業資本值再增長的幅度將大幅受到限制。然而,由於大部分業主不願以較低的價格出售物業,我們預期明年寫字樓及貨倉價格將上升0-5%。商舖市場可望逐漸回穩,商舖價格跌幅將收窄至5-10%。」

香港投資市場指標  變動百分率(%)

分區市場/物業類別2016年資本值*2017年資本值預測
主要寫字樓
中區+5.5%+5-10%
灣仔/銅鑼灣+5.1%+0-5%
港島東+3.5%+0-5%
尖沙咀+0.6%+0-5%
九龍東+0.3%+0-5%
整體+4.2%+0-5%
高檔商舖
街舖▼18.3%▼5-10%
主要購物中心▼1%不適用
貨倉
貨倉▲11.5%▲0-5%
分層工廠大廈▲0.6%不適用
工貿大廈▲0.8%不適用

*初步數字

 

– 完–