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仲量聯行:2017年住宅樓價料升5%

內地發展商湧入  香港發展商購地難


香港, 20161128  仲量聯行今天公佈的2016年住宅及土地市場回顧及展望報告指出,儘管政府調高從價印花稅,本行預期2017年樓價仍會上升最多5%,土地市場因內地發展商及本地新興投資者湧入,競爭仍將激烈,本港傳統發展商吸納地皮將更困難。

土地市場

隨著政府推出更多優質地皮招標,內地及本港發展商投地更趨積極的情況下,地價於2016年下半年反彈。今年政府招標的住宅地皮中,佔有62%吸引內地發展商入標競投,較2015年全年錄得的53%顯著增加;內地發展商投得24%標售的住宅地皮,與去年相同。內地發展商在香港土地市場更趨活躍,相信是因人民幣貶值、企業走出中國到外地分散投資,及本港長遠土地供應有限所致。

下半年招標售出13幅住宅用地,佔有10幅地皮成交價較市場預期高,與上半年沒有地皮成交價高於市場預期比較,可見政府土地市場競爭加劇。正如發展商贏得地皮的時間,由2015年平均相隔12.6個月,已增至2016年迄今的平均27.6個月。展望未來,我們預期將有更多發展商合組財團以增加在政府招標賣地的勝算。

仲量聯行估價部亞太區董事周若瑜表示:「2016年本港傳統發展商,既面對內地發展商以及本地新晉買家的競爭,投得地皮的難度日增,預料此情況將於2017年持續,內地發展商料將積極投地以擴充在港業務,本地傳統發展商將更著力競投新界及鐵路上蓋項目,土地市場競爭將持續激烈。」

然而,政府賣地仍面對以下的不明朗因素,包括:

  • 存在政策風險,尤其針對住屋需求的冷卻樓市措施,扭曲市場運作;
  • 環球經濟不明朗及金融市場波動,會影響市場信心;
  • 內地政策方向轉變,將影響內地發展商的土地儲備策略,以及香港物業對內地買家的吸引力。

    周若瑜預期,在不明朗因素的影響下,2017年地價將平穩發展。

    住宅市場

    2016年下半年每月住宅買賣成交量按年回升55%至6,123宗,原因是股票市場表現轉佳、英國投票脫歐後資金尋求避難所,及賣地成交價理想。中小型住宅單位資本值由5月的谷底反彈9.5%(截至10月),扭轉年初的跌勢,令全年上升1.6%;豪宅資本值於2016年橫行,反映市況較穩健,尤其最貴重的豪宅物業,資本值全年得到支持。

    由於11月4日政府調高印花稅,預計住宅交投將回落,全年整體住宅買賣成交量仍會低於2015年錄得的55,982宗。

    雖然,短期內住宅成交量受創,本行預期樓價仍會保持平穩,主要基於以下因素:
  • 首次置業人士未受調高印花稅影響,累積住屋需求仍然強大;
  • 政策存有漏洞,未有直接持有物業的投資者,仍可透過一份買賣合約購買多個住宅節省印花稅徵費;
  • 縱使加息將至,銀行為爭奪市場佔有率,按揭利率仍低企;
  • 具財政實力及強勁資產負債表的發展商,能提供現金回贈以抵銷印花稅的影響,相信樓市將繼續由新盤市場主導。

    二手市場買賣交投僅佔今年整體住宅交投68%,遠低於2010年錄得的90%。

    住宅需求受抑壓的同時,住宅供應卻增加,當中細單位供應的上升尤其顯著。2017至2019年私人住宅單位新供應中,佔有29%為甲類單位(實用面積小於429平方呎),每年供應量約6,300伙,較2007至2011年(政府收緊按揭及引入買家印花稅及雙倍印花稅前)每年平均僅700伙的供應量明顯上升。細單位供應增加,為政府冷卻樓市措施的副產品,驅使發展商興建入場門檻較低的細單位。

    仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示:「政府調高印花稅後,買家對樓市抱觀望態度,住宅成交量短期內將下滑,發展商將需要重新檢視銷售策略。然而,由於市場積累一定住屋需求,市場又不乏具財政實力的買家(包括內地買家),加上按揭息率低,此辣招對資本值影響不大。雖然住宅成交量將回落,我們預期2017年中小型住宅及豪宅資本值將保持平穩,升幅最多為5%。由於豪宅租客過去12個月持續削減租樓開支,豪宅租金料將下跌5%。」

香港主要住宅指標 變動百分率(%)

物業類別2016年資本值*2016年租值*2017年資本值預測2017年租金預測
豪華住宅+0.2%-7.2%+0-5%_0-5%
中、小型住宅+1.6%不適用+0-5%不適用

*初步數字

 

– 完–