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金融業未來10年需額外500萬平方呎寫字樓樓面擴充

大型歐美投資銀行縮減中環樓面


香港, 20161031 大型歐美金融機構正收縮在香港的規模,但對本港寫字樓市場的影響大多會被內地金融機構的擴張所抵銷。仲量聯行今天公布的<金融新動力重塑香港寫字樓市場>報告預計,金融業於未來十年將需要額外500萬平方呎的寫字樓樓面,以應付擴充需要。

金融業為本港國內生產總值(GDP)第二大支柱,然而,近年全球大型銀行的業務均受到經濟增長緩慢及利息低企所影響。已在香港立足的大型歐美投資銀行,面對來自內地金融機構的競爭更與日俱增。以新股上市市場為例,內地銀行涉及的新股上市個案由2006年的36%增至2015年的57%。

仲量聯行預期寫字樓未來的租賃需求將來自:

  1. 內地金融企業擴充:內地金融企業持續在港擴張,隨著內地企業數目穩定增長,本行預期金融業將於未來十年增加55,000個職位,從而需要額外500萬平方呎的寫字樓樓面。
  2. 基金管理:香港金融管理局已訂立發展本地基金管理業的目標,加上強積金的持續發展,內地跨境資金趨增,以及區內的財富增加,預計提供基金管理服務,包括資產管理、私人銀行及基金顧問等服務的銀行將可受惠。
  3. 金融科技:雖然香港金融科技業的規模較世界其他城市小,但發展潛力極大。香港為全球創新科技的應用率最高的地方之一,加上內地為全球最大的電子商業市場及最大的個人對個人貸款市場,香港鄰近內地正好佔有地理優勢。
  4. 保險業:近年內地旅客來港購買保險趨增,2015年他們已花費41億美元(316億港元)購買保險,較2014年增加30%,與2011年比較更大幅增加約400%。為應付需求大幅增加,保險業於過去5年已額外增加20,600個職位,單是過去兩年便增加了12,500個職位。縱使內地政府已收緊內地居民通過第三方支付方式在港購買保險產品,但推動此行業增長的基本因素並未改變。

仲量聯行研究部主管馬安平表示:「儘管大型歐美銀行收縮在港的規模,但此對寫字樓市場的影響大多會被內地金融機構在港的擴張所抵銷。本行預期內地金融機構將會是寫字樓租賃需求增長的最大推動力。本港的基金管理業務將會是寫字樓市場增長的另一主要動力,並會是最有實力承租中環寫字樓的租戶。金融科技將是黑馬,有潛力創造新市場,以及為租賃市場引入新需求。」

香港寫字樓市場面貌將如何改變?

中環傳統上為金融服務業的集中地。2015年,中環佔有約一半的寫字樓樓面由金融業佔用,但租金波動及空置率持續低企的情況下,已引發部分銀行遷出中區,或增加在中環以外商業區所承租的樓面。2006年,從事金融業的人士佔有48%在中環工作,於2015年此比例已跌至41%。截至2015年底,本港十大銀行(以樓面計算)中有9家的寫字樓樓面,已有超過一半位於中環以外的地區。

中環甲級寫字樓租金於近年回升,對大型企業而言,留在中環的經濟效益越來越少,尤其本港甲級寫字樓最貴與最低的租金差幅高達每月每平方呎145元。因此,部分銀行近期已簽訂租約,將遷離中環,料此趨勢將加劇。

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)預期,內地金融機構於中環持續擴張,將引發大型美國及歐洲銀行新一輪的搬遷潮。

大型銀行有意遷離中環或在中環以外的地區增加租用面積,主要原因是:1)成本,2)物業質素,以及3)交通。

他表示:「短期而言,港島東寫字樓市場將受惠於金融機構的搬遷潮。隨著區內未來5年將有數座地標式的商廈落成,以及中環灣仔繞道完工,港島東寫字樓對金融機構開設辦公室的吸引力將持續增加。」 

他指出:「大型歐美金融機構遷離中環所騰空的樓面,大多會被內地企業承接。中環寫字樓市場,未來將主要由大批小型租戶租用,佔用大量樓面的機構將多以購置寫字樓的形式駐守中環。」 

 

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