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香港

寫字樓市場跌幅收窄,經濟呈輕微復甦跡象


全球經濟在過去數月開始出現復甦跡象,唯減省成本仍然是本港企業的大前題。不少企業遷走,更多的正考慮重整租約,以求即時降低租金。過去兩個月,雖然寫字樓市場的整體空置率仍然上升,租金繼續下調,不過有關調整已見收窄。與此同時,企業查詢租務情況增加,市場漸見起色。

租戶遷往非核心地區租金較廉宜的寫字樓仍然是主要趨勢,6月至7月期間市場亦續見搬遷潮。由於公共交通系統便捷,加上寫字樓規格先進,不少租戶亦不介意從核心地區如尖沙咀遷往觀塘、九龍灣甚至葵興等非核心地區,以降低租金成本。有見及此,核心地區的業主亦須調整租務策略,以低於市值租金出租寫字樓或提供一些非金錢的租務優惠,例如容許租戶以不超過某個租金水平上限或以優先取捨權續租。

空置率仍然上升,唯國際性企業查詢租務情況有所增加

過去兩月,除了東九龍區因繼續成為租戶搬遷潮的追捧地區而幸免外,所有地區的空置率均見上升。截至2009年7月底,中環的空置率為5.0%,灣仔 / 銅鑼灣則為5.5%,港島東3.6%,尖沙咀及東九龍則分別錄得5.6%及21%的空置率。而整體空置率為7.5%

仲量聯行國際董事兼市場部主管莫家文表示:「有見空置率上升,業主紛紛推出具吸引力的租務套餐以吸引現有及新租戶。此外,由於企業進行併購活動後出現剩出寫字樓空間,不少租戶亦正考慮重整租約,希望能即時降低租金成本,各區的空置率均有上升。不過,由於東九龍有不少新落成的優質商廈,加上租金吸引,因此對不少有意遷離核心地區的租戶有極大吸引力。」

「我們注意到國際企業到港設立辦公室的趨勢有所上升,再次印證全球經濟正出現復甦跡象的說法,不過大部分仍屬查詢階段,未見有此類租戶落實租用大面積的寫字樓。此外,由於已知有不少企業落實其搬遷計劃,將騰出更多寫字樓空間,因此預期2009年下半年騰出的寫字樓面積將超越同期的吸納量。」
 

整體租金下調中漸見回穩

寫字樓市場整體租金自年初以來下調了30.2%,當中以中環及灣仔/銅鑼灣的跌幅最大,分別下跌36.7% 及27.0%,主要由於租戶遷離核心地區往較便宜的寫字樓。不過,租金下調幅度已開始收窄,過去兩月跌幅輕微。

莫家文續說:「雖然市場跡象顯示全球經濟開始復甦,不過香港的租金表現仍需時間才能重拾升軌。由於金融風暴後出現大量併購活動,很多企業現時才開始決定往後的租務需求。我們預期這些企業很大可能會放棄現有辦公室,轉而尋找租金較便宜的寫字樓。在此壓力下,核心地區的空置率預期會繼續上升,租金亦會受壓。」
 

租戶看準時機遷往較佳辦公室

雖然金融風暴使不少企業縮減規模甚至關閉,不過亦有企業看準租金低企的利好時機,成功取得具彈性的租務套餐,租用較佳的寫字樓。此外,核心地區租戶繼續遷往非核心地區以減低租金成本,由於東九龍、九龍灣甚至葵興等地區的租金較為低廉,加上公共交通網絡發展完善,寫字樓規格先進,因此成為租戶的理想選擇。

租戶進駐東九龍的搬遷潮持續強勁,觀塘223、Landmark East、Manhattan Place、國際交易中心及九龍貿易中心等優質而租金相宜的寫字樓仍受租戶追捧。

莫家文表示:「租戶遷往非核心地區的趨勢仍然持續,與此同時,我們看到中環頂級甲級寫字樓的租務活動亦開始活躍起來,好幾個租戶正洽談租用國際金融中心二期、長江中心及遮打大廈。當中,仲量聯行為霸菱投資基金及歐華律師事務所(DLA Piper)成功磋商租約,將分別遷進國際金融中心二期及置地廣場。此兩例子正好反映出有租戶把握時機遷往核心地區較佳辦公室的趨勢。」
 

談到未來寫字樓市場的走勢,莫家文說道:「我們預期未來數月租金水平將繼續下調,但跌幅會較2009年上半年收窄,非核心地區的租金亦會回穩。不過,由於有大量租戶已落實將遷離現有寫字樓, 2009年下半年空置率將會上升,租金亦會受壓。雖然有跡象顯示環球經濟出現復甦現象,但本港寫字樓市場將有待上升。此外,由於各寫字樓的租金差距逐步收窄,我們預計未來的租戶搬遷活動將會減少,而重整租務活動則會上升。」