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仲量聯行: 住宅地價下跌令樓價添壓

內地發展商投地熱情見冷卻


香港, 201677 仲量聯行今天公布的<2016年上半年土地及物業市場回顧>顯示,香港部分地區住宅地價於過去12個月已下跌超過20%。由於內地發展商的投地意欲於今年第二季呈冷卻跡象,預期地價於下半年將持續下跌,樓價添下調壓力。

本報告要點:

  • 部分地區住宅地價於過去12個月最多跌逾20%
  • 今年中小型住宅樓價料跌10-15%,豪宅表現較佳,樓價將跌5-10%
  • 中環商廈市場復甦引發新一輪租戶遷往非核心商業區,進一步改變香港商廈市場面貌
  • 為帶動消費,零售商計劃開設更多聯乘概念店舖,發展商增加短期特色店舖及餐飲租戶
  • 貨倉的租金於下半年將轉勢下跌
  • 歐洲資金將視亞太區更具吸引力,為資金避難所

     
    商舖市場
    今年首5個月,訪港旅客人數同比下跌8.4%,去年同期則錄得3.9%增幅。內地訪港旅客數目持續下跌,與去年同期比較下跌11.8%。不過今年以來,來自泰國、新加坡、日本及英國等地的旅客人數均錄得顯著增長。
     
    過去10年,香港整體零售銷售額每年平均升幅為9.1%,然而,今年首5個月,整體零售銷售額按年下跌10.8%。零售銷售下跌主要受珠寶及鐘錶銷售下跌所拖累,這歸因於內地實施反貪腐政策,以及內地旅客改變購物模式,從奢侈品轉移到購買大眾商品。此外,港元強勢下,其他世界購物中心顯得更具吸引力。
     
    零售消費數字持續下跌,拖累街舖租金去年下跌22.6%後,於今年上半年再下跌8.1%。奢侈品零售商受影響最大,部分正計劃重組店舖網絡。由於不少租客較傾向租用主要購物中心,主要商場租金於上半年企穩。
     
    仲量聯行商舖部主管陳耀峯表示:「目前商舖租賃市場的需求主要來自中檔、生活品味零售商,以及餐飲業經營者,而奢侈品、鐘錶及珠寶零售商正計劃收縮業務。為帶動消費,零售商計劃開設更多聯乘概念店舖以提升品牌知名度,發展商則通過增加短期特色店舖(pop-up stores)及提高餐飲租戶的比例吸引消費者。主要購物中心目前的空置率仍然低企,不過,由於個別零售商開始整合店舖,部份主要購物中心也開始面對空置率上升的壓力。我們預計2016年街舖租金將回落10-15%,主要購物中心的租金下半年將面臨下行壓力。」

寫字樓市場

中環寫字樓供應緊絀、租金又持續上升,加上非核心商業區不乏高質素的商廈落成,重燃租戶考慮遷往中環以外地區,逐漸改變香港寫字樓市場的面貌。今年上半年有數家國際律師事務所決定將辦公室由中環遷至港島東,為本地市場首次發生。與此同時,另一間跨國銀行亦承租並將辦公室遷至新世界發展位於尖沙咀的重建項目Hong Kong K11 Office。

金融、保險、房地產、商業服務(FIREBS)依然是寫字樓租賃需求增長主要動力,以樓面面積計算,共佔新增租賃的48%;但當中,來自銀行及金融業的租客僅佔48%,保險業及共用工作空間營運商佔36%。

中環寫字樓租賃需求主要仍然是來自中國內地企業、特別是從事證券交易及資產管理,在港擴張分支及設立新辦公室所帶動。上半年中環新租賃中,內地企業佔37%。

反映整體市場實際新簽租約的總租賃成交量(GLV),由2015年下半年錄得的190萬平方呎,上升27%至今年上半年240萬平方呎。相反,以總租賃成交量及淨吸納量(上半年220,000平方呎)的數字觀察,反映大部分新租約均是於樓面尚未交吉時已簽訂。

除九龍東外的大部分寫字樓區域的空置率均低於3%,租客的選擇依然有限。九龍東空置率第二季升至7.3%,為近兩年新高,主要由於兩個大型租約到期以及新項目完工。港島寫字樓供應仍然緊張,空置樓面主要位於非核心商業區如港島南面的黃竹坑等。第二季度中環寫字樓空置率僅1.4%。

由於寫字樓供應緊張,九龍東外的主要寫字樓市場租金在上半年均持續增長。中環租金按年上升4.8%至每平方呎107.4港元,為2008年金融風暴以來的新高。受惠中資企業的租務需求,超甲級寫字樓租金按季上升7.2%。

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示:「由於本港經濟預料只會溫和增長,預計租賃需求將於下半年趨援和。由於缺乏新供應,空置率低企,阻礙大型租戶物色合適的寫字樓。非核心地區包括位於黃竹坑等非傳統商業區即將落成的高質素新商廈,將為有節約成本考慮的租客,提供更多選擇。中環寫字樓市場的租務需求及租金升幅未來仍主要倚靠中資企業。」

他補充:「我們預計中環寫字樓租金今年上升5-10%,整體寫字樓市場租金將上升0-5%,然而,九龍寫字樓市場包括尖沙咀及九龍東,租金將略為回落。」

土地及住宅市場

受累於經濟增長放緩及市場走勢未明,本地發展商對政府招標出售的地皮,採取較以往更審慎的投地策略,今年初仍以內地發展商投地最積極,以落實其開拓國際市場計劃,上半年政府招標售出的8幅地皮,佔有3幅由內地發展商投得。發展商對後市審慎的看法,在地價的走勢充份反映,上半年售出的其中5幅地皮的成交價均低於市場預期下限。仲量聯行研究部分析政府招標出售的住宅地皮分析,顯示個別地區每方呎樓面地價過去12個月已下跌多達20%。由於第二季內地發展商投地的意欲也呈冷卻跡象,地價下滑的情況於短期內料將持續。

住宅市場方面,買賣交投於首季已跌至新低,第二季稍為回升。上半年每月成交量跌至3,320宗,較2015年同期錄得的5,377宗減少38.3%。今年第一季的住宅成交量更少於2003年爆發SARS期間錄得的歷史成交量低位,當年住宅成交量於5月最低跌至4,130宗。

一手物業市場的焦點在於愈來愈多發展商為潛在買家提供高成數的按揭及借貸,為減價及提供更大折扣以催谷銷情的另一選擇。然而,此促銷手法只限於資本較雄厚、財務狀況較佳的大型發展商才可以提供,他們比中、小型發展商佔有優勢。市場對此類財務安排反應不一。

二手物業市場方面,由於上半年本地股市波動及預期加息在即,不少業主願意減價求售,中、小型住宅樓價於上半年下跌6.4%。惟嚴格的按揭成數限制仍然是置業人士的最大挑戰,亦阻礙買家置業,尤其購買二手物業。豪宅價格表現較理想,然而,樓價已開始回軟,首季樓價下跌1.9%。

住宅市場只有超豪華物業市場在逆市表現佳,買家的購買意慾於上半年依然強勁。市場共錄得55宗成交價逾一億元的豪宅成交,雖然較去年同期減少15%,但平均成交價增長8%至3.04億港元,反映買家願意投放更大筆資錢購買罕有推出市場放售的超豪華物業。

住宅租賃市場方面,經濟不明朗及招聘意慾下滑,持續影響豪華住宅的租賃需求。隨著愈來愈多的租戶有意搬到租金銀碼較小的單位,租金將繼續受壓。

仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示:「政府的辣招將繼續窒礙置業人士換樓。由於未来12个月新推售住宅單位將增加至35,000伙,發展商將繼續採取積極的銷售策略,以吸引買家。由於元朗 及荃灣區於未來12個月有大量的住宅新供應,樓價下調壓力最大。隨著利息走勢未明,及政府賣地反應欠佳,樓價將持續受壓。縱使近期樓市有穩定跡象,我們仍預計中、小型住宅的資本值將下降10-15%,豪華住宅的資本值將於今年下跌5-10%。」

「住宅租賃市場將見租盤顯著增加,高檔市場空置率將緩緩上升,將有利租客爭取更佳租務條款。租賃市場將面對招聘意慾低迷和經濟前景黯淡的挑戰,我們預計租金今年將下跌5%-10%。」

工廈市場

由於中國內地經濟放緩,本港對外貿易在上半年仍然疲弱,今年首5個月,出口總額按年下降4.5%,空運貨物處理量較去年同期下降2%,集裝箱吞吐量跌幅達6.6%。英國脫歐對香港貿易市場的影響現階段仍難以評估,需要一段時間才能反映於貿易數據。不過,由於出口到英國貨額佔香港出口總額少於2%,預期任何影響也會輕微。

受經濟疲弱影響,市場對工廈物業的需求放緩。零售商是今年上半年貨倉租賃市場中最活躍的租戶,以新租出的樓面計算,約佔今年上半年新簽訂租約的47%,較2015年上半年僅佔7%顯著增加。第三方物流營運商(3PL)今年首5個月僅佔新簽訂租約的4%,反映對外貿易偏弱。

貨倉的空置率由在去年底的1.7%升至上半年底的2.9%,整體空置率上升的主要原因是豐樹青衣物流中心的新供應於首季落成。儘管主要的需求來源疲弱,其餘的貨倉持續享有高出租率。

空置率低企繼續為租金提供支持。貨倉和分層工廠大廈的租金升幅溫和,倉庫的租金增長已經從第一季度的0.7%收窄至第二季度的0.1%。

香港仲量聯行工業部主管劉毅強表示:「港元升值和內地經濟放緩等影響下,香港對外貿易於今年存在相當不利的因素。由於空置率將因增長疲弱而上升,工業物業的租金於下半年將轉跌,有車路直達的貨倉因租客負擔能力轉差而承受較大壓力。位處非核心的貨梯直達貨倉租金表現將較優勝。我們預計貨倉的租金下半年將下跌,抵消上半年的升幅,2016年全年將增長0-5%。」

投資市場

在英國宣佈脫歐後,市場關注全球資金流向。過去兩年,歐洲為全球房地產投資者最受歡迎的市場,流入歐洲的資金達1630億美元,高於流入美國的1400億美元及亞大區的340億美元。此情況與亞太區投資者的取態相若,於過去兩年在歐洲樓市投資逾290億美元。展望未來,由於歐羅及英磅對主要貨幣下跌,加上英國及歐盟政治及經濟不明朗,歐洲資金將會認為亞太區具投資吸引力,並可成為資金避難所。不過投資者會否投資香港樓市仍屬未知數,畢竟香港的樓價高企及回報低。此外,美國聯儲局今年進一步加息的機會不大,相信本港房地產市場價格並不會顯著下跌。

2016年上半年,主要商業投資物業類別的總投資金額達313億港元,較去年同期的290億港元上升7.9%。在寫字樓投資市場方面,內地企業仍活躍於收購整幢物業,雖然投資金額高於1億港元的寫字樓物業成交量按年下跌54%,但總投資金額比去年同期大幅上升133%。創紀錄的成交個案帶動甲級寫字樓的價格於上半年上升1.3%。

商舖物業成交量受業主和買家雙方預期有落差所影響。買家的焦點仍集中於面積較大並具增值潛力的物業。上半年,投資金額高於1億港元的商舖物業成交只有16宗,2015年同期則錄得37宗成交。在投資量下降及街舖價格下跌8.7%的情况下,總投資金額按年下跌59%至58億港元。

工廈市場方面,政府的活化工廈政策於三月底屆滿後,大部份投資者均採取觀望態度。不過高規格的貨倉供應緊絀,帶動貨倉的整體價格上半年上升5.4%。工商業大廈的價格則上升0.5%。

曾煥平表示:「展望未來,考慮到現階段價格及回報,大額物業成交將由用家主導,作長綫投資用途。脫歐對物業投資市場的影響仍有待觀察。雖然利息將支撐樓價,但經濟的不明朗因素將影響市場氣氛。我們預期今年甲級寫字樓價格將增長0-5%,貨倉價格增長5-10%,惟街舖價格則下跌15-20%。」

 

– 完 –