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香港

服務式住宅 – 成功之路

仲量聯行發表服務式住宅研究報告


過去數年,服務式住宅市場逐漸興起並日益受重視,現已發展成為香港房地產業的一個獨特範疇。在持續的租務需求支持下,服務式住宅租金未有受金融危機打撃而大幅下挫,同時,投資需求日增亦已吸引機構投資者入市經營相關業務,事實上,市場上已出現服務式住宅連鎖企業。仲量聯行在剛發表的研究報告《服務式住宅 – 成功之路》(Serviced Apartments – Achieving Suite Success) 中,暢談創造成功服務式住宅項目的部份主要因素。

近年,隨著服務式住宅在香港的經營潛力日增,相關連鎖企業應運而生。然而,部份較新的連鎖企業從未試過專門管理服務式住宅。在個別案例中,較小型的服務式住宅經營者更未有將房地產及款客工作視為核心業務。仲量聯行香港物業管理部總監黎漢明稱:「對於服務式住宅,最理想當然是由訓練有素、能同時為物業及服務增值的專業管理團隊管理。」

黎漢明續稱:「為確保時刻為住戶提供迅捷、優質的服務,經營者必須配備專門管理服務式住宅的專業團隊,結合各方面合資格專才的經驗,包括服務式住宅營運、款客事務管理、物業管理、服務式住宅市場推廣及招租、衞生及安全規劃以及相關採購服務。」

能夠吸引準租戶的注意,是服務式住宅的成功關鍵。服務式住宅一般會透過提供先進配套以及優質的內部設施及服務來樹立特色,以便與競爭對手的項目作出區分。

實際上,服務式住宅與其他類型物業並無分別,在篩選的過程中依然以位置為主要考慮因素之一。鄰近商業中心區及交通網絡完善的項目,一般較受租戶歡迎,相對競爭對手亦更具優勢。

仲量聯行住宅部區域董事茜安妮 (Anne-Marie Sage) 表示:「規劃完善的單位組合對服務式住宅項目的成功極其重要,單位的面積必須妥善分配以迎合租戶的實際需要及房屋預算。在發展前期進行顧問研究,能讓業主更清晰地瞭解各地區及市場分類的供求情況,從而協助業主就發展組合及市場定位作出具策略性的決策。
 
此外,專業的市場推廣及招租服務,對服務式住宅項目的成功起著關鍵作用。茜安妮總結:「要有效促銷及推廣服務式住宅項目,必須挑選熟悉企業住宅租賃及租約管理的專業市場推廣團隊,善用他們在住宅租賃及租約事務上的寶貴經驗以及優質企業客戶網絡。」

勞動力的流動性及將商業工序外判已成為全球大趨勢,員工駐外地或出差的情況相當普及,而市場對中短期居所的需求亦日益增強。作為通向中國大陸的門戶,香港已受惠於巨大規模的商業活動,因箇中涉及大量的流動員工。仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平稱:「日後,這些趨勢亦不大可能逆轉。跨國公司將繼續追求高度的商業靈活性及更具效益的成本預算。」

儘管需求看來樂觀,但強勁的商業形勢將繼續吸引更多投資者加入競爭。陳錦平總結:「由於新項目可隨時出現,包括透過改建現有建築物、重新包裝酒店房間或是業主在旗下住宅大廈提供酒店式管房服務,因此,要準確計算服務式住宅的未來供應相當困難。在不少個案中,更是無需取得預先批核。基於這個不明確因素,投資者及經營者必須就旗下服務式住宅項目制定最完善的發展、市場推廣及管理策略,方可領先其他競爭對手,脫穎而出。」