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[評論]人民幣貶值對房地產市場的影響


人民幣貶值的目的何在?

人民幣近期貶值發出了一個極為"令人困惑的信號",全球都試圖弄清過去幾日人民幣匯率陡然大跌的目的所在。人民幣對美元、歐元和日元的匯率已浮動了至少3%。對此,媒體普遍反應過度,很多都嚴重誇大了人民幣貶值的深遠影響。

首先,這並非是某些評論人士誤導我們的所謂貿易戰的開始。仲量聯行認為,人民幣匯率變化並非出於促進出口或是利用出口增加國內就業的意圖,這是因為,近十年來出口已經不是拉動中國經濟增長的主要手段,中國經濟增長很大程度上已經依賴於固定資產投資和寄予厚望的擴大消費的措施。鑒於海外需求,尤其是來自歐洲和日本的需求疲軟, 很難通過人民幣匯率下跌來拉動出口增長。人民幣貶值並非中國為了給國內改革贏得更多時間而採取的一個短期刺激措施。與降低存款準備金率和利率相比,匯率浮動並不是一個效果顯著的刺激手段。

那麼,此次人民幣貶值是不是與特別提款權(SDRs)有關?有可能。一種貨幣成為儲備貨幣的一個重要途徑就是放鬆主動匯率管控,更多地由市場驅動。 對於此次貶值的一個可能的解釋是將人民幣固定匯率一次性下調到位,以緩解近段時間以來累積的下行壓力。更寬的匯率交易波幅和更加透明的市場化固定匯率都是貨幣改革進程中不可或缺的內容。這意味著允許人民幣波動,而且這被認為是人民幣成為全球儲備貨幣的前提條件。換句話說,長痛不如短痛。從這個意義上來講,人民幣一次性大幅貶值已經實現,進一步調整的可能性較小。

從經濟全域來考慮,為確保未來經濟繁榮,有許多普遍認識到的問題都需要通過深化改革來解決。其中一些問題,如土地改革和社會服務體系,非常複雜,牽涉各方利益的博弈。但是,貨幣和利率問題相對簡單的多,利益衝突較少,因此可以相對較快地實現固定匯率或利率的調整。

長期以來,美元相對其他新興市場國家貨幣一直在升值,但人民幣明顯例外。人民幣只有與國際接軌才符合邏輯,而這在一定程度上似乎也是一種全球趨勢。此外,中國經濟基本面目前不再保持過去的強勁勢頭,而人民幣的貶值也是其真實價值的一種體現。同時,美國經濟已顯示出穩固復甦的趨勢。

誰將成為人民幣貶值的贏家?

海外購物與服務消費成本將略有增加,這會阻止消費者去海外旅行和海外瘋狂購物的熱情嗎?可能並不會。日本是中國人目前海外旅遊的熱點國家,加之有利的人民幣對日元匯率,前往日本旅遊仍將跟以前一樣受到歡迎。

值得一提的是,不久前中國降低關稅帶來的進口商品降價被此次人民幣匯率貶值抵銷得無影無蹤。有報告顯示,零售商的預期利潤已經受到影響,但實際情況還受資本流動的影響。

意外結果

中國近十年來人民幣一路升值對於外國來華投資者購買商業不動產可以說是錦上添花。 貨幣升值本身不足以促進投資,但它是一個利好因素- - 兌換成本國貨幣後會提高收益。 儘管多數情況下,在外國機構投資退出時的流動性溢價(退出市場的成本)將會消蝕大部分的貨幣所得。

此次人民幣貶值之前,外國在華不動產直接投資已經受到價格居高不下的抑制,呈現出增長乏力的景象,而且會因為此次貶值進一步減少,其原因是人民幣貶值促使投資者考慮他們將在華投資兌換成本國貨幣時的現金流問題,從而造成投資進一步減少。外國對華投資有可能會因投資者的謹慎而暫停,造成短期內外國資本流入減少。在有限的情況下,新的市場進入者或剛剛開始關注於中國的資金募集者可能會推遲其計畫,直到能夠明確可以獲得可控的回報,同時能夠建立部分對沖協定。但是,關注於中國市場的現有投資者會繼續關注中國。外國投資者很有可能持觀望態度,造成未來幾周或數月內沒有明確投資決策。

過去一兩年間,中國對外資本流出,包括不動產投資,急劇增長。這次貶值是否會是遏制資本外流的一種資本控制手段?我們認為不一定如此。 貨幣貶值短期內有提高海外資產價格的作用,因此不利於海外投資。但是,通過貶值減少資本外流的目的將會適得其反,因為這實際上會鼓勵更多資本外流到海外房地產投資。此次貶值的意外結果就是鼓勵中國不動產基金在全球範圍內實施資產多元化,從而對沖匯率風險。 這將鼓勵更多海外投資。中國的海外投資者將受益于更強的外國主導的現金流,總收益將會顯著提升。

給個人投資者的建議

境外住房價格可能會因此而略有提高。但是,正在考慮海外置業的個人投資者現在有更多的理由到海外投資房地產,以實現資產多元化。我們預計,對海外住宅投資的興趣將日益提高,這不只是為了獲得回報或租金收益,而且還是一個財富保值工具。 投資目的地的最佳選擇將依然是倫敦或紐約等全球金融中心,同時投資者對全球二級市場的興趣也在逐步增加。 近期的市場變化提醒投資者需要採取投資地域的多元化,同時提高受硬通貨抑制的不動產的利率水準。更重要的是,投資者應密切關注新發展趨勢的形成。

有人會認為,有漲就有跌。所有匯率變動都有週期性,美元在過去幾十年來就是如此。現在,每一個人都在觀望。 需要形成新的趨勢才能改變人們的行為方式,僅僅三天不足以徹底扭轉人民幣長達10年的匯率升值趨勢。但可以確定的是,人民幣匯率的這一最新變化,將大大推動中國投資者海外購買住宅資產的熱情。

作者: 麥哲文(Steven McCord 現任仲量聯行華北區研究部總監。電子郵箱:steven.mccord@ap.jll.com