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上海辦公樓租金跌幅放緩,國內投資者擴展版圖

仲量聯行發表第二季度物業市場回顧報告


第二季度,由於國內金融機構對於浦東辦公樓的租賃需求增長,本季度甲級辦公樓租金下滑速度放緩。仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出:「目前較低的租金水平正促使許多尋求優質物業的企業,將目光瞄準供應過剩的浦東市場。」商鋪市場方面,受淮海路的整修工程影響,市場整體租金水平按季下跌2.4%。隨著需求强勁增長,本季度普通住宅和豪宅市場的成交量均有所上漲。酒店市場方面,由於國際商務旅客收緊旅行預算,加上新增供應上市,預計上海酒店業在下半年將進一步受到影響。同時,服務式公寓正通過降低租金和允許短期租賃等調整措施來應對市場的低迷。投資市場方面,在最近新增貸款發放以及政府鼓勵措施的推動下,國內投資者紛紛在上海尋求收購機會。隨著租戶和投資者積極在長三角地區擴展國內配送網絡,上海西區的物流市場繼續保持增長勢頭。

辦公樓

 
租金跌幅,浦西大於浦東。在連續幾個季度的租金跌幅大於浦西後,本季度浦東租金按季下跌8.5%,跌幅小於浦西的按季跌幅10.5%,令浦西與浦東的租金差距縮窄,平均租金分別爲每天每平方米人民幣6.6元和6.1元。與去年峰位租金相比,浦西租金已下跌29.6%,而浦東則已下跌43.3%。本季度,幾個原定今年年底完工的項目,宣布竣工日期將延遲至2010年。會德豐廣場是其中一個顯著例子,該項目總建築面積爲114,000 平方米,交付日期已正式延遲至2010年。另外,隨著越來越多的開發商考慮延遲辦公樓項目的工期,一些原定於明年完工的項目已被推遲至2011年。隨著新項目竣工日期的延遲,預期未來幾個季度的租金跌勢將會明顯放緩。但是,由於整個中央商務區的空置率高企,浦東和浦西分別爲20%和9%,再加上來自非中心區域新完工的甲級辦公樓的競爭,租金反彈仍需時日。

企業尋求優質物業,提升甲級辦公樓的需求。與上季度相比,2009年第二季度的租賃活動有所增加。大多數交易發生在浦東,且主要來自國內公司,尤其是金融機構。竹園是一個頗受這些公司青睞的地區,原因是該區鄰近陸家嘴,交通便捷且租金較低。位於該區的長泰國際金融中心,尤受國內金融機構歡迎,目前出租率已超過90%。在陸家嘴區域,公司都希望能充分利用目前市場的低租金-- 這一點有效刺激部份新近竣工辦公樓的出租率,如時代金融中心、未來資産大厦和東亞銀行金融大厦等。這三座大厦目前的出租率都已達到75%左右。舉例來說,瑪扎爾咨詢從新梅聯合廣場搬遷至時代金融中心,租賃2,300平方米;金盛人壽從招商局大厦搬遷至未來資産大厦,租賃4,000平方米。這些辦公樓在吸引那些欲通過陸家嘴提升其企業形象的租戶方面做得尤爲成功。本季度另一個在浦東達成的重要租賃交易來自星展銀行,仲量聯行協助星展銀行租賃陸家嘴金融大厦13,000平方米面積,並獲得該大厦的命名權和標識權,陸家嘴金融大厦因此將更名爲星展銀行大厦。在浦東地區租賃交易增多的同時,浦西辦公樓市場卻仍然相當淡靜,原因主要是本季度上海辦公樓的需求主要來自金融服務公司,而這些企業又傾向進駐上海的金融中心--陸家嘴或與之鄰近的區域。

商鋪

 
優質地鋪平均租金下降2.4%。出於對零售消費能否持續增長顧慮的加深,以及零售商縮小擴張規模,部份業主降低對租金的預期。各主要商圈中,租金變化最爲顯著的是淮海路,目前有好幾個項目正停業裝修以重新定位租戶布局。如無限度廣場,除了餐廳和幾個經營時尚品牌的沿街商鋪仍在營業外,該項目的其他部分幾乎都在重新裝修。市中心其他優質商圈的租金水平相對平穩,南京西路沿綫部份頂級商鋪物業的租金甚至微幅上揚。

快速時尚品牌發展迅猛,大型零售商欲開發自家購物中心。本季有三個商鋪項目竣工投入市場,分別是金鷹國際商城、調頻壹和特力時尚匯。金鷹國際商城位處著名的南京西路商業街,近期剛完成全面裝修,目前的主力租戶爲1,600 平方米的Gucci旗艦店。調頻壹位於普陀區,就租賃情况而言表現不俗,進駐品牌包括廣受歡迎的國際時尚品牌優衣庫 (Uniqlo)、H&M,以及Inditex集團旗下的Zara和Bershka,這也是Bershka在上海的第一家店。所有這些均屬於快速時尚品牌,近期在中國發展迅猛。優衣庫租賃了南京西路上原通利大厦整棟大樓,共9,000多平方米的空間,將打造其在上海最大的店鋪,少量剩餘空間將轉租給其他部份日本零售商。特力時尚匯作爲五角場萬達廣場的一部份,新近也剛剛完成重新裝修,並將全部六層租給特力屋,其中兩層爲特力屋自用,其餘空間則轉租給時尚和餐飲品牌。近期,至少已有四家大型零售商表示有意自行開發購物中心,以代替在購物中心裏租賃大面積空間。宜家已經宣布,他們正在積極選址準備建設宜家購物中心,屆時宜家家居將作爲購物中心的主力租戶。

住宅

 
普通住宅和豪宅成交量均有增長。繼2009年第一季度的成交量穩步增長之後,在第二季度,上海一手住宅市場的購買意欲進一步轉好,在强勁剛性需求的支撑下,成交量飈升,按季增長88%及按年增長69%。豪宅市場方面,經濟向好令買家重拾信心及再次入市。仲量聯行上海研究部總監柯志謙 (Michael Klibaner) 指出:「有別於過往幾次的成交高峰,這一次的動力主要來自中國國內買家。富裕的國內買家在市場上表現非常活躍,積極在上海優質地段物色及購買物業作長期投資。2009年第二季度,銷售量的回升幅度高於預期,紓緩開發商降價銷售的壓力。隨著部份開發商和賣家提高價格,上海豪華公寓的平均資本價值在經過兩個季度下跌後,本季按季上漲了2.3%。

投資者通過散賣物業退出市場。本季度來自外籍人士的租賃需求依然疲軟,空置率持續上升,部份投資者的注意力已不再放在整棟收購服務式公寓物業上。由於業主欲通過有競爭力的價格留住和吸引租戶,本季度豪宅市場租金按季下跌2.6%,而租金已連續第四個季度下滑。結果,許多國外投資者開始散賣手上的服務式公寓資産,希望能借勢於當前火熱的銷售市場。現正售賣的三個項目包括,摩根士丹利的華山夏都苑、香港興業集團的丁香御苑、以及凱雷資産的濟南路8號。迄今,三個項目均已在銷售市場取得成功。例如,摩根士丹利的華山夏都苑可售單位在第二季度末已全部售罄。

酒店

 
市場在困難時期邁進。全球金融危機對上海酒店業的打擊已在2008年明顯呈現,並延續至2009年。仲量聯行酒店集團高級副總裁吳嘉保表示:「衰弱的全球經濟和持續緊縮的旅游預算已對上海的入境旅遊造成嚴重影響,加上過去幾年的新增供應,上海的五星級酒店已開始大幅度降低房費以挽回逐漸下降的入住率。」在2009年的首五個月,共計10,458 間客房的樣本顯示,上海五星級酒店的每日平均房價和入住率分別下降23.7% 和14.2個百分點,令每間可出租客房收入比2008年同期下降42.0%。在未來12至18個月內,有衆多新建酒店預計將會開業,其中相當數量的酒店項目位於浦東,因而上海五星級酒店的入住率和房費短期內將會繼續承受壓力。吳嘉保表示:「雖然我們對於2009年下半年的前景預期保持謹慎,但上海的酒店業期待規模盛大的2010年世博會能促進旅遊人數和酒店需求。」吳嘉保補充:「借助上海作爲中國金融中心的地位和長三角的經濟優勢,2010年世博會有望成爲催化劑,爲整個區域帶來新的業務前景。此外,上海業已十分發達的會展市場還有大量成長空間,將會得益於在2010年世博會期間以及之後舉行的其他會議活動。」

服務式公寓

 
定位更加靈活,以度過不穩定時期。最近上海服務式公寓入住率的下降可視爲以下兩個因素共同影響下的結果:一是全球經濟低迷,令外派員工和商務旅行的數量减少;二是由非服務式公寓帶來的競爭壓力有所加劇。

爲應付加劇的競爭和入住率不斷下降,許多服務式公寓開始降低租金並接受較短期的租賃。此趨勢在2009年第二季度服務式公寓的業績表現中得到充分體現。高端服務式公寓(樣本大小:3,100套)和豪華服務式公寓(2,100套)的入住率分別下降7.0和11.0個百分點。隨之,兩者的租金與2008年同期相比分別下降17.2% 和14.8%。

吳嘉保表示:「然而,服務式公寓通常定位靈活,處於普通住宅和酒店之間,業主和經營者可根據兩個市場的表現來調節定位。對於房地産投資者來說,這種靈活性有助减低風險,並可以此作爲天然的對沖工具,應付住宅和酒店市場的波動。

投資

 
國內買家增加。目前,中國國內投資者正積極尋求收購機會,部份國外基金則迫於重新募集資金的壓力,欲對其資産組合進行擇棄,以將之合理化。由於資産價格適中,且銀行貸款帶來了資本流動性的增長,國內投資者對於投資機會的興趣日濃。一個近期案例是本季度一個國內投資者以人民幣3億元向麥格理地産收購了城市公寓,而此價格較四年前麥格理地産買入時低1億元。許多外資基金在市場上仍然很活躍,但有部份並不願意以更高的價格與國內買家競爭。仲量聯行上海投資部總監韓瑞杰 (Greg Hyland) 表示:「國內買家傾向於較長綫的投資,且融資成本較低,因此能夠比欲作短綫投資的國外買家出價更高。另外,由於投資限制放寬,允許國內保險公司投資於房地産,以及設立房地産信託投資基金的苗頭已現,市場上潛在國內買家的數量呈上升趨勢。」

工業

物流

上海西區繼續增長成為物流熱點。5月份,上海的出口值與進口值繼續下降,按年同比跌幅分別爲29.7% 和20.4%,因此,本季度對於保稅倉庫的需求繼續低迷,空置率維持在39.7%的高位。仲量聯行中國區工業地産總監司徒藝(Stuart Ross) 指出:「來自長三角地區零售商、消費電子産品和快速消費品製造類企業對於國內配送的增長,進一步推動對非保稅倉庫市場的需求,特別是在上海的西部地區。位於松江、奉賢、昆山、嘉定和青浦的開發項目尤受青睞,原因是這些項目處於戰略位置,可同時服務上海和長三角地區的鄰近市場。2009年下半年,在這些區域將有大約120,000平方米的新增供應,以滿足持續增長的需求。」

産業園區

製藥、化工企業不斷擴張,驅動需求。製藥和化工類企業正尋求機會進一步擴展他們在中國市場的份額,其中一種方式就是提升研發能力。上海的産業園區,由於具備大量的可用空間、專業化的建築標準,且靠近研究機構、成本低廉,非常適合研發中心的進駐。企業不僅對租賃空間感興趣,而且鑒於售價低廉,他們還考慮購買物業。部份目前在中央商務區的租戶,由於他們並不是必須在市中心辦公,從而對産業園區空間産生濃厚興趣。就租金而言,在産業集群已建立的産業園區中,租金表現得十分平穩。一個成熟的産業集群會在特定工業領域促進協作,從而幫助在同一個園區內的租戶一同减少運營成本,同時提高效率。隨著更多的優質産業園區竣工,企業繼續尋求擴張,企業遷至産業園區正成爲明智的選址方案。

製造業

製造類企業重新檢視其資産策略。許多製造類企業在上海擁有自己的設施並自主運營,由於公司財務報表受到的審查升級,有關企業已開始探索多樣化的資産策略。售後回租是製造類企業釋放現金流並優化資産負債表的一種途徑。雖然全球市場對於中國的出口需求明顯下降,國內市場對製造類産品的潛在需求仍然保持相對旺盛。考慮到這點,許多本地投資者對於未來的反彈潛力充滿信心,他們正積極尋求由製造類企業欲出售資産所帶來的投資機會。