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香港

IT產業助中關村租金增長

仲量聯行北京2015第二季度地產回顧


​香港, 2015721 - 仲量聯行今日發佈2015年第二季度北京房地產市場報告,報告顯示:

  •  IT產業助中關村租金上揚
  •  內資開發商尋求與機構投資者合作機會
  • 業績良好及經營不善零售物業項目的差異日益明顯
  • 需求的多樣性使得物流地產吸納量穩定
  • 政策的進一步放鬆使得高端公寓成交量強勁反彈
  • 北京政府搬遷通州,為新中央商務區建設提供動力
  •  股票市場大幅下挫對北京房地產市場的直接影響有限

    甲級辦公樓

    馬雲創立的阿里巴巴的成功持續激勵著IT行業,第二季度北京IT行業租賃需求強勁,使得中關村租金增長遠超其他子市場。 2015年第二季度,多家公司在中關村區域承租,成為聚集了騰訊、新浪等IT企業的中國矽谷的一員。大量的需求使得中關村租金環比上漲3.6%,並有望在近期超越第三使館區。馬雲等企業家的成功故事將繼續為源自IT業的需求提供動力。"中關村是本季度的熱點區域," 仲量聯行華北區商業地產部資深董事賀睿柯(Eric Hirsch)表示,"這些年輕、熱情、渴望成為下一個馬雲的中國企業家將持續支援北京IT業的發展及其對辦公樓的需求"。

    北京整體市場租金保持上漲趨勢, 2015年第二季度環比增長1.1%,成為連續第七個增長的季度。 在中關村之外,中央商務區租金也有明顯增長,由於面積的稀缺,該區域租金在本季度環比增長率加速至1.0%。東長安街的一些主要專案的業主也成功提高租金,在本季度環比增長3.4%,僅次於中關村。"可租賃面積的稀缺使得北京的辦公樓業主有能力提高租金,除非遇到不可預見的因素,業主方將持續保持市場優勢。"賀睿柯總結道。

    投資市場

    投資者們對位於包括中央商務區在內的成熟辦公區域的辦公樓展示了充分的興趣。本季度,北京的辦公樓收益率繼續保持穩定,與其他一線城市的辦公樓市場相比仍處於較好水準。 儘管北京辦公樓整售價格和上海等對手城市類似,但其較高的租金及持續增長的趨勢,使得北京對投資者依舊保持吸引力。仲量聯行華北區投資部董事秦子凡(Kevin Qin)表示:"從投資者的角度來看,無論是強勁的市場需求抑或更為容易的資產管理,都是北京辦公樓市場的誘人之處,並將繼續成為投資者的優先投資對象。

    市場推動者們在選擇股權合作者時將更加謹慎地考慮其現金的充分程度是否能夠分擔高額的成本,特別是在土地價格持續攀升的情況下。現金流緊張的國有企業將繼續成為北京辦公樓市場上的主要參與者,但是,由於其核心資產的長期持有價值,這些企業依舊不願意通過出售核心資產來減輕現金流的壓力。因此,在這些企業試圖擴大戰略土地儲備以及針對未來項目融資時,將更加傾向于同資金寬裕的機構投資者們結盟。"對北京土地的追逐特別是在核心區域,使得地價不斷攀升,而由於價格的提升與由此導致的獲取核心地域土地的更高的資本需求,我們將看到更多類似的合作關係。"仲量聯行華北區投資部董事秦子凡(Kevin Qin)表示,"持續具有戰略土地儲備需求的國有企業將更加依賴於來源於外部的資金,這種類似的同盟將給予機構投資者們更好的市場機遇。" 

    優質零售物業

    在郊區新營業的三個新的專案延續了於2014年底開始的供應高潮。中糧萬科Fun Mix以90%的簽約率和80%的實際入住率開業,令人印象深刻。北京城鄉世紀廣場,一個巨大的類似於購物中心的百貨商店項目,也同期開業。220,000平方米的,提供了國內外奢侈品牌的八達嶺奧特萊斯在開業當天就達到了85%的簽約率和70%的實際入住率。"在消費者相較于原來對價格越來越敏感的今天,八達嶺奧特萊斯將新興的郊區零售市場的競爭帶到了一個全新的層次。"仲量聯行中國華北區研究部總監和中國區零售市場首席分析師麥哲文(Steven McCord)表示。"消費者們越來越希望能夠通過駕車前往一個價格優惠,進駐品牌優質的舒適購物環境。對於合適的消費者,這個項目成功的擊中了他們的需求點。"

    業績不佳項目的租金下滑抵消了市場領先項目的租金增長,本季度,租金總體增長率顯著放緩。定位高檔的位於核心區的小型新項目仍然致力於提高入住率,在某些情況下,部分專案不得不通過降低租金來吸引租客。該趨勢使得市區的租金增長放緩,環比僅小幅提高0.4%。相較而言,核心項目(業績出色的優質項目)租金環比0.7%的增長率顯得更為亮眼。"在競爭愈為白熱化的當下,業績良好及經營不善項目的差異將會越來越明顯。"麥哲文提到,"市場領導者將會繼續與低品質的購物中心形成差距,並成為未來租金增長的主要推動力。"

    優質工業物業

    來自於多個行業的需求使得淨吸納量在本季度有長足的增長,環比超兩倍達52,000平方米。多家來自製造業、實體零售商和小型電商的租戶填補了位於大興的大量空置面積。與上季度不同,協力廠商物流公司在本季度較為平靜,但這是因為供給的緊缺而非需求的減少。"需求來源的多樣性助力空置率在2015年第二季度降低至4%,進一步促使可租面積的稀缺," 仲量聯行北京工業地產部董事羅薔薔(Sharon Luo)表示,"儘管協力廠商物流及快遞行業的需求持續強勁,他們將很難在市場上找到合適的面積。這種情況將持續到今年年底,屆時新增供給將釋放一些被壓抑的需求。" 

    較低的空置率使得租金平緩增長。 有限的可租面積使得知名業主能夠利用每個機會提高租金水準,使得整體租金環比增長0.6%。"市場現狀仍對投資者有利,但是缺乏可售項目導致連續四個季度沒有整售交易。" 羅薔薔認為,"由於投資者更傾向于長期持有項目,可售項目將繼續保持緊缺,我們預計這種情況在未來幾年不會有所改變。"

     
    高端住宅

    由於住房市場政策進一步放鬆,2015年第二季度豪華公寓和高端別墅的一手成交量大幅提升到611套和176套,環比分別增加58%66%"積極的信貸政策,例如降低存貸款利率,將會在年底前持續地助力高端公寓和別墅的銷售反彈。"仲量聯行中國華北區研究部總監麥哲文(Steven McCord)表示,"因此,下半年我們預計會看到更多的購買者回到市場。"

    在穩定的購買需求下,高端市場的銷售數量將依舊保持強勁。寬鬆的政策下,我們預計目前的銷售數量將會小幅增加。儘管激烈的競爭有可能會使價格承受壓力,知名開發商仍然能以較高價格出售品質優異的房源。

    通州

    北京政府搬遷至通州將有助啟動新興衛星城中央商務區的建設。在北京的衛星城市中,通州最靠近城市中心,特別是靠近集中了北京大部分甲級辦公樓和零售項目的朝陽區。作為河北、天津以及北京的三地交匯處,通州將助力城際及區域整合。北京軌道交通的延伸意味著遷至該區域比以前更為可行。"就這一點來說,未來交通便利的通州將成為有大面積需求的辦公樓租戶的一個低價選擇。通州也會吸引在北京和河北都有業務的租戶。 "仲量聯行中國華北區研究部總監麥哲文(Steven McCord)表示,"通州已經成為向北京東部地區通勤的白領聚集的住宅區,而伴隨政府搬遷所帶來的供應商、承包商及相關公司的進入將會促進區域內的發展。"

     "另一方面,高端住宅將會有在各種基礎設施,比如醫療和教育,相對完善後進入通州市場。" 麥哲文補充道。

     股票市場

     儘管最近幾周,中國的股市大幅下滑,但預計其對房地產市場的直接影響將不會很大。

    辦公樓:在甲級辦公樓市場的小型資產管理公司和股票經紀公司的數量並沒有大到可以給市場帶來明顯的影響。根據我們的調查,北京的小型內資金融公司只占到大約70,000平方米,或者說占甲級辦公樓租賃市場總面積的2%。在最壞的情況下,如果所有的公司都倒閉,北京甲級辦公樓市場的空置率也只會有兩個百分點的上升。由於市場的緊俏性,來自其他快速增長行業的公司,例如IT業,將會很快租滿空置的辦公樓空間。相較於擁有多樣化租客來源的北京,那些財富管理公司是甲級辦公樓需求主要單一來源的二線城市,目前的情況可能會引起較大的擔憂。

     住宅:基於目前北京較高的房屋擁有率,多數人的財富都依賴於其擁有的房產,而非股票市場。由於部分買家將會推遲其購買計畫或選購更小的戶型,我們預計潛在買家的數量將會有所下滑。原先已經在觀望的買家可能會更難進入住宅市場。同時,那些投資需求對價格漲跌更為敏感的小城市,相對於北京將更容易受到股票市場下滑的衝擊。其時,我們相信由於更好的分散投資,高端買主對於國內資本市場的敞口將不會超過均值,也將會更少的受到股票市場下跌的衝擊。

     投資:在股票市場繁榮期間籌集到資本的開發商業績較好且已獲得較為容易的融資。但是,那些沒有在股票市場上升期間融資的開發商們和前者相比難以獲得相同的收益且不會有緩衝空間,也將更難在土地儲備的過程中獲得足夠的資本。

    零售:近年來,消費者信心指數在比本次事件更小的事件的影響下也產生多次明顯的波動,因此,本次事件對於消費者信心的影響將不會是始料未及的。這就是說,我們可以預測到高價物品的交易將暫停。由於消費者已經以最低的價格購物,電子商務領域將會受到較小的衝擊。

– 完 –​

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