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​​​​香港

仲量聯行:住宅市場仍籠罩對香港樓市調控措施的憂慮

預期2014年下半年商業物業的資本值將大致保持穩定


​​​​​香港,2014年7月8日 — 根據仲量聯行今日發佈的《2014年中期物業市場回顧》,儘管一手住宅市場推出的新項目反應積極,住宅市場仍籠罩著對香港樓市調控措施的憂慮。與此同時,中區寫字樓市場繼續受中資企業的租賃需求帶動,持續呈現回升跡象;商舖市場則受到零售銷售表現放緩、政府建議削減訪港自由行旅客人數,以及內地旅客消費模式日益轉變等因素影響,存在一定的波動。

寫字樓市場

2014年上半年,甲級寫字樓租賃市場的需求仍然疲弱,整體淨吸納量僅約318,700平方呎 (淨面積)。然而,與2013年全年錄得的負淨吸納量269,274平方呎相比,租賃市場已取得明顯改善。同時,由於較少租戶願意掏出額外費用來搬遷辦公室,租賃活動仍主要集中在租賃續約上。

中區市場主要受惠於銀行和金融行業的擴張和整合需求,錄得133,000平方呎淨吸納量,繼續呈回升跡象,其中,市場對高級寫字樓的租賃需求尤為強勁。鑒於目前甲1級寫字樓的租金水平已從2011年高峰回落約兩成,租戶得以以更低的租金續租。另外,多家中資企業為配合香港業務擴張,積極尋求擴充及提升辦公室規模,帶動中區租賃市場增長。然而,新的租賃成交仍然主要集中於小型寫字樓。

從出租樓面面積看,金融、保險、房地產及商業服務業 (FIREBS) 仍為帶動寫字樓租賃需求的主要動力。採購公司活躍於九龍區的租賃市場,而港島東和數碼港的信息技術和電信市場則主要由包括Facebook、AT&T和Computer & Technology在內的領先科技企業的需求所主導。

2014年上半年,空置率與去年同期持平 (4.4%),主要集中在數幢中低級寫字樓。受惠於高級寫字樓市場強勁的租賃需求,中區的空置率繼續改善,由2013年12月底的4.6%下降至6月底的4%。該分區市場甲1級寫字樓的空置率更跌至三年新低,其中國際金融中心一期和二期的空置率均低於1%,而中國建設銀行大廈和友邦金融中心則 持續全數租出。

同時,九龍東區於2014年上半年錄得多宗新落成甲級寫字樓的銷售交易,均為買家自用,令空置率有所改善(由2013年底的7.8%下降至6月底的6.7%)。而該分區的空置寫字樓單位,則超過40%集中於擬供出售的大廈。

租金水平於上半年按年增幅1.3%,除九龍東外,所有分區市場的租金水平均有所增長。在九龍東區,受政府重建項目政策推動,若干工廈改建成寫字樓,由此引入的新增供應加劇了市場競爭,導致租金出現輕微下降。在中區,高級寫字樓市場空置率持續收窄,推動租金輕微上升1.9%。儘管如此,由於一些中檔次寫字樓一直面對空置壓力,業主提升租金的空間有限。

仲量聯行香港商業部主管龐定勤 (Ben Dickinson) 表示:「鑒於下半年預期經濟將溫和增長,我們預計整體寫字樓市場的租賃需求將保持穩定。此外,由於寫字樓市場的空置率持續偏低,傳統核心區市場亦缺乏新增供應,下半年租金將逐步上揚。由此,我們預期除九龍東外的所有分區市場將於今年下半年錄得5%以內的增幅。」

香港主要寫字樓指標 — 變動百分率%

物業類別

資本值

(2014年1月至6月)

租值

(2014年1月至6月)

2014年租金預測
中區p0.1%p1.9%p0–5%
灣仔 / 銅鑼灣p0.1%p0.6%p0–5%
港島東p0.4%p1.3%p0–5%
尖沙咀p0.5%p1.4%p0–5%
九龍東p1.2%q0.1%q0–5%
整體p0.2%p1.3%p0–5%

商舖市場

中國內地訪港遊客人數持續增長,儘管增速較去年放緩,但仍為香港的商舖市場帶來強勁的支持。2014年首五個月,來自中國內地的訪港旅客人數按年增長17.6%,約佔訪港旅客總人數 (2,400萬人次) 的77%;而同期訪港旅客總人數則按年增長13.6%。持自由行簽證訪港的旅客人數約佔內地訪港旅客總數 67%,越來越多內地旅客傾向進行一日遊,帶動今年首五個月的中國內地訪港一日遊旅客人數按年增長 18.9%。

上半年底零售銷售增長放緩,再加上內地旅客的消費支出下降及購物模式的轉變 (日益偏好中檔價位的產品),為零售市場帶來壓力。今年首五個月,零售銷售按年下降0.2%,其中4月份更錄得2009年以來最大的跌幅 (9.9%)。增速放緩主要由於珠寶及手錶的銷售於首五個月按年下降20.6%,儘管部份原因是去年黃金銷售熱潮導致比較基數較高所致。

黃金購物地段的商舖空置率仍然維持極低水平。然而,零售銷售增速放緩令市場憂慮租金增長前景,越來越多零售商對租金上調持審慎態度,導致空置率上升,亦令街舖市場租金受壓。

儘管入境旅遊市場面臨挑戰,但受到健康的就業市場(極低的失業率)支持,本地消費市場持續發展,預期將帶動2014年下半年的零售銷售增長。此外,根據仲量聯行最新的零售研究報告,香港仍為亞太區最適合國際品牌開設旗艦店的城市,在不久的將來,中檔次零售品牌在香港市場的擴張速度預期將超越奢侈品牌。

仲量聯行香港商舖部主管郭富禮 (Tom Gaffney) 表示:「政府擬計劃設定自由行旅客人數上限,加上中國旅客消費模式不斷變化,勢將引起市場憂慮。在此前提下,零售商採用更務實的方式開店和議定租金。展望未來,我們相信大眾商品和中檔價位的奢侈品銷售越將帶動商舖市場發展。儘管部份街舖的租金可能略為下調,預期商舖租金仍可以 0-5%的速度溫和增長。」

香港主要商舖指標 — 變動百分率%

物業類別

資本值

(2014年1月至6月)

租值

(2014年1月至6月)

2014年租金預測
街舖p0.8%p0.8%p0-5%
高級購物中心不適用p0.9%p0-5%

住宅市場

住宅市場仍然籠罩著對政府調控措施的擔憂。今年首五個月平均每月的整體住宅銷售成交量僅4,500宗,較2013年同期 (4,200宗交易) 高6%。然而,政府放寬了雙倍印花稅條例的相關要求後,四月及五月份的銷售成交量均錄得輕微上升。

由於政府的樓市調控措施持續,加上目前持貨成本依然較低,業主賣盤壓力低且普遍持觀望態度。2014年上半年,各價格類別的銷量普遍較去年下降,惟售價3,000-5,000萬港元的一手物業銷售有所增長,主要由發展商推出新盤所帶動。發展商定價時參考鄰近的二手住宅價格,並提供一系列折扣及優惠吸引潛在買家,部份項目截至六月底的預售率甚至已超過90%。

不過,一手物業市場提供的折扣優惠對二手市場的售價影響並不明顯。事實上,儘管一手物業價格向二手市場物業看齊,二手市場的樓價僅錄得輕微降幅。2014年上半年,中小型及豪華住宅的資本值均輕微回落約1%。租賃市場方面,特別是高級住宅市場的租賃需求依然疲弱,導致2014年上半年豪華住宅租金下跌近5%。

預期住宅市場供應量將會於未來數年增加,而2014年內預計將有17,900個單位竣工,較過去十年 (2003-2013年) 的平均年供應量12,800個單位為高,但仍遠低於 1990年至 2003 年長期平均年供應量 27,000 個單位。日後,當政府賣地後所發展的住宅單位竣工時,供應量預計可於2016及2017年進一步提升。

仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示:「我們預期發展商將繼續採取具競爭力的定價策略,來推動一手物業市場的銷售增長,因此,2014年下半年的住宅市場仍會以一手銷售為重點。然而,市場仍然面對加息、現行的調控措施等下行風險,縱使住宅價格表現可能較早前所預測的強勁,豪華和中小型住宅的資本值均可能適度下調。」

香港主要住宅指標 — 變動百分率%

物業類別

資本值

(2014年1月至6月)

租值

(2014年1月至6月)

2014年租金預測
豪華住宅q0.8%q5%q5-10%
中小型住宅q0.7%不適用不適用

工廈市場

對外貿易環境穩步改善,貨運量增長於2014年第二季創三年新高。今年1至5月,香港國際機場的空運量按年增長6.2%,而港口的集裝箱輸送量則按年上升3.5%。

對外貿易的增長及業務流程外包需求日增下,第三方物流營運商重新回到貨倉租賃市場。對大面積(愈40,000平方呎)、鄰近集裝箱港口以及月租低於每平方呎港幣10元的貨倉需求最大,致使空置率處於極低水平。

在低空置率及新建工廈供應有限的情況下,所有資產類別的工廈租金均達到了歷史新高。貨倉租金增速尤其顯著,主要由於非黃金地段的物業需求上升。此外,儘管新開發或翻新物業的供應量增加,但工貿大廈和分層工廠大廈的租金仍繼續走高。​​​​​​​​​​​​​

仲量聯行香港工業部主管劉毅強表示:「預計對外貿易環境和業務流程外包需求將進一步帶動貨倉需求的增長。此外,由於香港工業園區的租賃結構發生變化,提供予專業工廠的的土地供應可能有所下降。由於2015年以前將沒有新增供應且空置率仍然處於低水平,預期2014年全年的貨倉租金將增長5-10%。」

香港貨倉指標 — 變動百分率%

物業類別

資本值

(2014年1月至6月)

租值

(2014年1月至6月)

2014年租金預測
貨倉p6.2%p4.6%p5-10%
分層工廠大廈p5.0%p7.9%p5-10%
工貿大廈p6.0%p5.0%p5-10%

投資市場

2014年上半年,投資市場依然疲弱,投資活動主要來自用家需求,並集中於新興地區。政府徵收較高的印花稅,繼續為市場帶來壓力,但值得注意的是,儘管投資交易成本更高,部份投資者已經重返市場作長線投資。

2014年上半年,四個主要物業市場的總投資金額達265億港元,較2013年下半年增長23%。市場對商業用地出售反應積極,資本值相對保持穩定。工廈市場的資本值錄得最強勁的增長,主要由投資者對舊工廈翻新和重建的需求所帶動。

今年1月至5月,共錄得97宗成交額逾1,000萬美元的交易 (土地拍賣除外),較2013年下半年的78宗上升24.4%。商舖市場錄得最大額的投資資本,相關投資金額約佔整個物業市場的37%,其次是寫字樓 (27%)、住宅 (26%) 及工廈市場 (10%)。

雖然成交量下跌,但商業物業市場的資本值仍持續上升。在多宗買​家自用的寫字樓交易支撐下,包括花旗集團收購觀塘寫字樓發展項目One Bay East東座等,寫字樓市場的投資金額大幅上升至73億港元。商舖市場方面,本地消費的改善及中國內地訪港遊客人數的持續增長,提升了長線投資者的興趣,而增值潛力巨大的非黃金地段大型商舗越來越受投資者的青睞。

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曾煥平補充:「展望未來,越來越多的非核心資產將推出市場並受到有意尋求增值的投資者的青睞。大型交易將由用家或長線投資者主導。同時,下半年商業物業的資本值將大致保持穩定,儘管一線街舖市場的壓力可能越來越大,而住宅市場將繼續受到政府調控措施的影響。在此前提下,預期甲級寫字樓和一線街舖的資本值維持穩定,而貨倉的資本值將在2014年增長5-10%。目前無跡象表明調控措施會在可見的將來結束,預計2014年全年豪華和中小型住宅物業的資本值將分別下降約5-10%及0-5%。」

– 完 –