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香港

仲量聯行:調控措施及潛在加息引起的下行風險將繼續影響2014年住宅市場

預計2014年商業物業的資本值大致保持穩定


2013124日,香港 根據仲量聯行今日發佈的2013年度香港物業市場回顧,市場美國聯儲局可能於縮減量化寬鬆規模後加息憂慮增,加上香港樓市調控措施可能持續,2014年住宅市場將繼續受壓。同時,商業物業的資本值在2013升至新高,預期於2014年大致保持穩定。

寫字樓市場

2013年,甲級寫字樓租賃市場繼續受壓,111月份的整體淨吸納量為263,200平方呎(淨面積),2012全年的160萬平方呎(淨面積)大幅下。市場需求仍然疲弱,租賃成交主要集中於面積不足5,000平方呎的小寫字樓,而有需要租用大面積寫字樓的租戶為節省成本,選擇中區以外的地區,如九龍東等。

主要分區市場的租賃表現不一。2013111月份,綜觀各主要分區市場,只有灣仔/銅鑼灣區錄得正淨吸納量。中區租賃市場開始逐步回穩111月份淨吸納量縮減3,300平方呎(淨面積)。這主要受惠於中區高級寫字樓市場的租賃需求持續改善,淨吸納量從2012年全年的84,800平方呎(淨面積)增長至今年首11個月的100,300平方呎(淨面積)。此外,租戶的承租能力明顯提高,越來越多租戶願意以較高租金續約或升級至更優質寫字樓。

儘管銀行業縮減規模的趨勢持續,部份大型外資銀行更於年內讓出多餘的寫字樓樓面,但金融、保險、房地產及商業服務業(FIREBS)仍為帶動寫字樓租賃需求的主要動力。反觀中小型銀行趁機進一步擴張,其中中國民生銀行擴充至美國銀行中心及中遠大廈,美國紐約梅隆銀行(The Bank of New York Mellon)則進駐太古廣場3期。

除灣仔/銅鑼灣區外,大部份主要分區市場的空置率均攀升,致使2013年第四季度的空置率創下自2012年以來的新高。儘管中國建設銀行大廈的租賃交投活躍,帶動中區高級寫字樓的出租率,中區的整體空置率於11月底升至4.6%空置率主要集中於部份中低級寫字樓。九龍東的空置率達8.4%,為各分區市場中最高,主要由於包括恩浩國際中心和海濱道181號等分層出租大廈完工後樓面供應增加所致。

整體租金水平在去年下跌後逐步回升,2013111月份錄得1.2%的增長。中區租金於首季止跌回升,逆轉自2011年年中以來累計17%的跌幅,並於今年上半年錄得輕微增長。但回升勢頭很快逆轉,租金於第四季再度回落,導致中區首11個月整體租金仍然錄得負增長。然而,與201211.1%的跌幅對比,中區首11個月的租金跌幅已顯著放緩至0.7%。此外,由於尖沙咀部份商廈空置率上升,令該分區的租金在三年來首次下跌。九龍東方面,部份新商廈的業主把空置分層樓面轉賣為租,並下調租金叫價,導致該區的租金增長放緩。

仲量聯行商業部主管龐定勤(Ben Dickinson)表示:「隨著全球經濟持續改善,預期寫字樓的租賃需求將於2014年回升,各分區市場的租金水平將逐步上。儘管2014年料將有約894,000平方呎的新增甲級寫字樓供應,但大多數將用作分層出售或位於非傳統商業區,對大型企業的吸引力不大。因此,我們預期新增供應將不會對核心分區市場的租金表現產生重大影響。在需求改善、空置率下降、短期供應緊張及租戶承租能力提升的支撐下,我們預期甲級寫字樓租金將於2014年上升約5%。」

香港主要寫字樓指標 變動百分率%

分區市場

資本值

(20131月至11)

租值

(20131月至11)

2014年租金預測

中區

p2.5%

q0.7%

p5-10%

灣仔/銅鑼灣

p2.8%

p1.3%

p0-5%

港島東

p4.4%

p5.8%

p0-5%

尖沙咀

p3.6%

q0.2%

p0-5%

九龍東

p12.0%

p8.5%

p5-10%

整體

p3.6%

p1.2%

p0-5%

商舖市場

中國內地訪港旅客人數持續增長,繼續為香港的商舖市場帶來支持。2013年首10個月,中國內地訪港旅客人數達4,450萬人次,按年增長18%,並佔訪港旅客總人數的75%。至於訪港旅客總人數按年僅增長12.3%。在中國內地訪港旅客當中,67%持自由行簽證訪港,越來越多的內地訪港旅客傾向靠近邊境的新興購物區進行一日遊。2013110月份內地訪港一日遊旅客數量按年增長20.6%

2013年零售銷售表現反復。上半年,珠寶及手錶銷售表現強勁,帶動零售銷售按年增長15%,但下半年7月至10月份則放緩至7.2%,主要是因為黃金購買潮減退所致。此外,受惠於內地訪港旅客對生活必需品的需求上升、商店積極促銷及新分店開業,百貨公司的整體零售銷售增幅由2012年的9.7%大幅增加至2013110月份的20%

儘管零售銷售增長放緩核心購物區的商舖租賃需求仍然強勁。加上商舖供應有限,租金持續升,2013年首11個月,高級優質購物中心及一線街舖租金分別錄得4.7%4.1%的增幅

租金持續高昂,越來越多的零售商對租金上調持審慎和保守態度。更多零售商選擇在中區以外非核心地段的高級優質購物中心擴張和開新店,令傳統核心與非核心購物區之間的租金差距收窄。此外,亦有部分零售商選擇開設限定店或網上以避開高昂租金。

仲量聯行商舖部主管郭富禮(Tom Gaffney)表示:「即將到來的聖誕節及元旦假期將吸引更多旅客到港,並進一步刺激消費。展望未來,中國內地訪港旅客將繼續支持零售市道,預期2014年整體零售銷售增長將維持在長期平均水平來自二、三線城市的內地訪港旅客對中檔價位的奢侈品需求將更為殷切,消費模式的轉變將有利中檔零售商的發展。由此,我們預期2014年商舖租金將溫和增長約2%4%。」

香港主要商舖指標 變動百分率%

物業類別

資本值

(20131月至11)

租值

(20131月至11)

2014年租金預測

街舖

p1.1%

p4.1%

p0-5%

高級購物中心

不適用

p4.7%

p0-5%


住宅市場

住宅市場氣氛仍然普遍低迷,政府樓市調控措施繼續為住宅市場帶來力。2013年首11個月平均每月整體住宅銷售成交量4,200宗,較2012年全年平均每月6,800宗下38%,更低於非典型肺炎時期(20033月至5月)平均每月4,700宗,僅為長期平均8,200宗的51%19961月至201212月)。

樓市調控措施削弱買家興趣,並降低潛在買家的購買能力,導致豪華住宅市場的銷售量成交大幅下降,價格介乎港幣3,000萬至5,000萬之間的豪華住宅銷售量跌幅最為明顯,2013年首11個月較去年全年下降超過60%

 發展商逐漸適應在4月底全面實施的《一手住宅物業銷售條例》,一手銷售市場於下半年逐步回暖。然而,由於市場氣氛低迷,發展商採用較保守的定價策略,並為吸引潛在買家提供了更多優惠。因此,新推出的住宅物業如天璽和柯士甸站The Austin獲得熱烈的市場反應,但亦導致潛在買家延遲置業,等候二手市場出現價格大幅調整

一手銷售市場的折扣優惠導致二手市場賣家不得不調低叫價。住宅市場的資本值亦因此下降2013111月份,中小型住宅及豪華住宅市場的資本值分別下跌2.6%1.9%。租賃市場方面,儘管繼續受到非金融市場的需求帶動,但受越來越多租戶租金預算減少影響,豪華住宅租金受壓,今年首11個月豪華住宅租金下滑3.3%

 住宅市場的供應量仍然有限。預期2014年將有16,800個單位工,略高於2003年至2012年十年期間平均每年14,600個單位的水平,但仍遠低於1990年至2003年長期平均每年的27,000個單位。預期2015年將有15,400個單位竣工,直至2016,供應量才升至18,000個單位。

仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示:「鑒於美國可能加息,加上香港政府可能採取進一步的調控措施,我們預期住宅銷售表現仍然疲弱。因此,住宅市場的資本值仍將受壓並繼續溫和調整。儘管如此,只要低息環境持續及供應緊張的局面不變,我們預期住宅價格將不會跌。我們相信2014市場的購買需求仍將維持在目前的水平。」

 香港主要住宅指標 變動百分率%

物業類別

資本值

(20131月至11)

租值

(20131月至11)

2014年租金預測

豪華住宅

q1.9%

q3.3%

q0-5%

中小型住宅

q2.6%

不適用

不適用


工廈市場

對外貿易環境仍未穩定,今年110月的整體進出口總額分別按年增長3.9%3.8%。加上利潤率進一步收窄及租金創新高,第三方物流營運商對擴展業務更為謹慎,導致2013年租賃交易放緩。然而,租賃需求得到了工廈項目翻新與重建及本地零售市場需求所支持。

 空置率持續偏低,加上新增供應有限進一步支撐工廈物業租金。例如,由於空置率進一步收窄,貨倉租金穩步增長。預計貨倉市場整體空置率將下降至3%以下,貨倉租金於11月底維持在每月每平方呎港幣10.2元的價格,創歷史新高。然而,工廈翻新重建後提供更多寫字樓樓面供應,令市場競爭加劇,工貿大廈物業租金增長放緩。

 香港仲量聯行工業部主管劉毅強表示:「儘管對外貿易環境充滿挑戰,然而第三方物流營運商將繼續謹慎擴張,我們預計貨倉需求將保持溫和增長。由於短期內沒有新增供應,我們預期年的租金將繼續溫和上升5%以內。」

香港貨倉指標 變動百分率%

物業類別

資本值

(20131月至11)

租值

(20131月至11)

2014年租金預測

貨倉

p11.8%

p9.3%

p0-5%

分層工廠大廈

p16.7%

p7.5%

p0-5%

工貿大廈

p12.3%

p5.9%

p0-5%


投資市場

自二月政府調升物業市場的印花稅以來,投資市場於2013年持續疲弱。2013年首11個月,四個主要物業市場的投資總值達港幣500億元,較2012年全年下跌超過50%。然而,資本值相對穩定,其中工業市場錄得最大增幅,主要受惠於舊工廈項目的翻新及重建。

 2013111月期間,共錄得179宗成交額超過港幣一億元的交易(不包括賣地在內),較2012年全年錄得的363宗交易下降51%2013年的市場投資焦點為寫字樓,投資金額佔總投資金額41%,其次為商舖(22%),住宅(20%)及工廈(17%)。

 儘管成交量下跌,商業物業市場的資本值繼續上升。投資活動主要由用家的需求帶動,主要集中在非核心地段。在寫字樓市場,非傳統商業區推出的新發展項目引來投資者及用家極大的關注,其中包括位於黃竹坑的環匯廣場、長沙灣的億京廣場二期及九龍灣的恩浩國際中心。許多中國公司及國際保險公司也對非核心市場的長期投資機會表示興趣。商舖市場出現向非核心區域發展的趨勢,投資者迅速將重點轉移至黃金地段的二線街舖及非核心地段如荃灣、屯門及沙田的商廈。

 曾煥平表示:「展望2014年,鑑於樓市調控措施及利率可能上調等的潛在風險因素,我們預期投資需求將持續疲弱,市場氣氛可能轉趨負面。然而,預計商業物業的資本值在達到歷史高位後大致保持穩定,更多的非核心資產將受到投資者的青睞,投資者期望藉機獲利套現。因此,我們預期甲級寫字樓及高級街舖的資本值將大致持平,而貨倉的資本值將於2014年增長約5%鑒於沒有跡象顯示政府短期內將撤消樓市調控措施,我們預期豪宅與中小型住宅物業的資本值將於2014年下降約10%15%。」​