Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新聞

香港

仲量聯行:下半年住宅市場仍然疲弱,零售商舖及寫字樓租金料溫和增長

加息憂慮或將影響物業市場表現


2013年7月11日,香港 — 根據仲量聯行今日發佈的香港中期物業市場報告顯示,受樓市調控措施及加息的憂慮影響,下半年住宅市場將持續疲弱。而零售商舖及寫字樓租金則預期錄得溫和增長。

寫字樓市場
2013年上半年甲級寫字樓租賃市場疲弱,淨吸納量僅為36.88萬平方呎﹝淨面積﹞,遠低於2012年上半年的110萬平方呎﹝淨面積﹞,及2012年下半年的51.1萬平方呎﹝淨面積﹞。第二季度各分區市場除尖沙咀外,則錄得正淨吸納量。由於尖沙咀租金高企,部分租戶已撤離該區。中區租戶在成本壓力下選擇較低檔次的甲級寫字樓,市場因此呈現對此類寫字樓的需求。

舊項目重建帶動了中區以外其他地區的租賃需求。希慎廣場與軒尼詩道28號大廈,因此吸引了一批受新寧廣場改建影響而遷出的租戶,帶動灣仔/銅鑼灣第二季度的淨吸納量顯著上升。同時,港島東和九龍東一批成本效益較高的寫字樓空間,繼續吸引受重建項目影響而被迫搬遷的租戶。但港島東由於空置率偏低,可供租戶選擇的空間亦較少。

上半年金融、保險、房地產及商業服務業(FIREBS)繼續成為寫字樓租賃市場最大的租戶。政府及診所等非傳統租戶亦活躍於租賃市場。其中政府便於九龍灣國際展貿中心租用了45,300平方呎的面積(建築面積)。上半年市場租賃以面積4,000至6,000平方呎的單位為主。

整體租賃市場的空置率由2012年年底的3.8%進一步下跌至今年第二季度末的3.4%。儘管中區第二季度的淨吸納量出現回升,其空置率仍為各分區市場中最高,達4.5%。受消費品行業需求推動,港島東的空置率持續下降,為各分區市場中最低,僅1.2%。
在中區及灣仔/銅鑼灣市場增長帶動下,整體甲級寫字樓市場租金於2013年上半年增長1.7%。受中檔次寫字樓租金上升推動,中區租金於第二季度按季增長1.5%,上半年增幅為0.2%,是2011年第三季度以來首次錄得增長。

仲量聯行商業部主管龐定勤﹝Ben Dickinson﹞表示:「最新資料顯示,香港的經濟將於下半年繼續平穩增長,再加上空置率偏低及供應緊絀,預期寫字樓租金將於下半年溫和增長5%至15%,而非核心分區市場受惠於較低的成本及空置率收窄,預期較其他市場表現為佳。」

商舖市場
中國內地訪港旅客持續增長,繼續為香港的零售市場帶來支持。今年首五個月,來自中國內地的訪港旅客人數按年增長近20%,佔訪港旅客總人數74%。其中,持自由行簽證的旅客人數按年增長22%,約佔內地訪港旅客總數67%。越來越多內地旅客選擇在離邊境較近的新興購物區進行一日遊,使今年首五個月以來,內地訪港一日遊旅客的數量較去年同期增長23.7%。

受內地旅客數量增長的推動,香港零售銷售保持強勢。2013年上半年零售銷售按年增長15%,遠高於2012年全年9.8%的增幅。在黃金價格調整的刺激下,珠寶及手錶的銷售額大幅提升,今年首五個月錄得30.7%的按年增幅。隨著內地旅客日益偏好中檔價位的奢侈品及醫藥和化妝品品牌,今年首五個月醫藥和化妝品的零售業銷售額亦按年增長12.7%。

儘管需求持續增長,但高租金亦為要縮減成本的零售商帶來壓力,驅使這些零售商選擇在租金較低的非核心區覓舖。另外,國際品牌零售商亦積極尋求在非核心區包括屯門、荃灣、馬鞍山和沙田進行擴張並開設新店鋪。
然而,在新增及國際零售商需求的持續推動下,市場對於主要購物區商舖的需求仍維持強勁。由於零售商舖的供應有限,零售租金已攀升至歷史新高。2013年上半年,高級購物中心及街舖的租金分別攀升2.3%和2.5%。零售商對非核心區及核心區二線街道興趣日增,推高了這些地段的租金,令傳統核心區與非核心購物區之間的租金差距收窄。

啟德郵輪碼頭已於今年六月投入使用,其零售樓層面積達60,278平方呎,是今年僅有的數個大型零售發展項目之一。預期今年推出市場的另一大型零售項目,是總面積達21.7萬平方呎的銅鑼灣金朝陽中心二期——Midtown。

仲量聯行商舖部主管郭富禮﹝Tom Gaffney﹞表示︰「暑假會進一步刺激消費,而第三季度將有更多旅客訪港。我們預期2013年零售業整體銷售將呈雙位數字的增長,預計全年零售商舖租金將錄得約5%的增幅。同時,內地旅客的消費模式正日趨多元化,為中檔次零售商帶來更多擴展業務的機遇。」

住宅市場
自二月政府實行最新一輪樓市調控措施以來,住宅物業市場氣氛急劇下滑。買家購置住宅物業的意欲疲弱,上半年整體住宅銷售成交量下降至平均每月4,600宗,遠低於2012年平均每月的6,800宗及長期平均每月的8,000宗。
 
豪華住宅市場的成交量亦出現大幅下挫,市場氣氛低迷。價格介乎港幣3,000萬至5,000萬之間的豪華住宅銷售量跌幅最為明顯﹝較去年同期下降70%﹞。此類型豪華住宅的買家主要期望以購置豪宅來提升居住環境,而調控措施卻削弱了這些潛在買家的意欲。
 
隨著《一手住宅物業銷售條例》在四月底全面實施,發展商延遲推出新項目,第二季度一手住宅銷售市場交投淡靜。在新法例實施後所推出的少量住宅項目中,其中售出的單位大致不足可供銷售單位的50%。
 

受到樓市調控措施影響,2013年上半年中小型住宅市場和豪華住宅市場的價格均出現輕微下跌,資本值也略為下滑,中小型住宅市場和豪華住宅市場的資本值分別下跌0.7%和0.8%。租賃市場方面,外籍人士在租金預算減少後,降低租賃需求,豪華住宅市場交投進一步放緩,導致租金在上半年繼續回落。

住宅市場的供應量仍然緊絀。預期今年將有13,100個單位完工,仍然低於2003年至2012年十年期間平均每年14,600個單位的數量。根據規劃,在2014及2015年期間,預期每年將有14,700個單位落成,直至2016年,供應量才升至18,000個單位。.

仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示︰「我們預期,若政府不撤換樓市調控措施,住宅市場將持續低迷。此外,出於對加息的憂慮,買家將變得更加謹慎,預期未來十二個月的銷售將維持低水平。由於需求持續疲軟,住宅物業資本值可能會下調。然而,只要低息的環境不變,住宅物業價格不太可能出現暴跌。」

投資市場
自政府推出雙倍印花稅,並於二月份開始對非住宅物業開徵印花稅後,投資市場隨之急挫。2013年上半年,四個主要物業市場的投資總值達港幣390億元,遠遜於2012年上半年港幣523億元的投資總值及2012年下半年港幣537億元的投資總值。上半年共錄得131宗成交額超過港幣一億元的交易﹝不包括賣地在內﹞。以投資金額計算,市場投資焦點順序主要為寫字樓﹝佔總成交金額50%﹞、商鋪 ﹝20%﹞、住宅﹝17%﹞和工廈 ﹝13%﹞。
 
儘管整體成交量不多,商業物業市場的資本值繼續全面上升。投資活動主要由用家的需求帶動。中區以外的分區寫字樓市場出現新的供應,帶動甲級寫字樓價格上漲,而位於核心地段的寫字樓價格則保持堅挺。受樓市調控措施影響,第二季度街舖的資本值錄得按季下跌0.5%。工業物業市場增長最快,在如九龍東等地區的工廈重建及翻新工程推動下,工業物業市場的價格繼續獲得支持。
 
曾煥平表示:「在樓市調控措施影響下,我們預期投資需求將持續疲弱。除非低利率環境出現變化,否則短期內資本值將不會暴跌。然而,利率可能上調的憂慮會對市場情緒產生負面影響。由此,我們預期各物業市場的投資量將維持低水平,而投資者仍將重點關注非核心資產。」
 
工廈市場
對外貿易環境仍未穩定,今年首五個月的整體進出口總額分別按年增長4.8%及3.8%。加上空置率偏低及租金高企,第二季度的租賃交易放緩。此外,在最新一輪調控措施下,投資活動減慢,亦令重建及翻新舊工廈項目速度減慢,租客被迫進入市場的情況減少,令租賃需求放緩。
 
儘管如此,各類型的工廈物業租金均出現顯著增長。例如,由於空置率進一步收窄,貨倉租金穩步增長,於上半年上漲5.2%。截至六月底,貨倉租金保持於每月每平方呎港幣9.8元的價格,處於歷史高位。舊工廈進行重建及翻新令租戶的選擇減少,因而令港島及九龍的貨倉租金提升。
 
仲量聯行大珠三角洲研究部董事馬安平表示:「儘管對外貿易環境仍不穩定,我們預期未來十二個月商業貨倉市場需求將保持不變。由於空置率偏低,貨倉租金下半年將繼續上漲,預期2013年全年的增幅為5-10%。」
 
-完-