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香港

樓市調控措施無助遏止物業價格上漲

仲量聯行報告:港府政策造成二手住宅市場供應短缺,導致問題惡化


香港,6月20日 - 仲量聯行最新發表的報告指出,香港政府的調控措施雖然對樓市交易量造成顯著影響,但未能遏止物業價格上漲,亦未有解決住宅市場供不應求的問題。
 
報告質疑調控措施的成效並指出措施可能為市場帶來負面影響。此外,報告亦提出一些可能有效提升樓市供應量的措施。
 
根據仲量聯行的資料,自全球金融危機爆發引致物業價格觸底後,香港住宅物業的平均售價在過去四年增長超過一倍,並於期間達至最高水平。各國中央銀行的超低息政策,以及物業市場嚴重的供不應求,刺激資本流入,並導致價格急劇飆升。
 
自2003年沙士疫症以來,香港物業市場發展緩慢,及後政府改變拍賣官地機制,即取消「常規賣地」,並於2004年重新引入申請售賣土地表(即「勾地表」),使住宅市場的供應增長持續放緩。私人住宅的供應量在過去十年暴跌超過五成,從1990年至2003年平均每年27,000個單位,下降至2004年至2012年平均每年13,300單位。
 
自政府公佈樓市調控措施以來,二手市場的成交量大幅下跌。增加印花稅、提高壓力測試的償債比率(Debt-to-Service)、收緊按揭貸款,以及降低貸款房價比率(Loan-to-Value)等措施均令交易成本增加。此外,額外印花稅(Special Stamp Duty)的徵收同樣使賣家重新入市的成本增加,降低了業主出售物業的意欲。
 
由於可供出售的物業單位減少,二手市場的每月成交量自2010年11月政府進一步下調貸款房價比率及宣佈徵收特別印花稅以來,急劇下跌超過55%。仲量聯行認為,供不應求是導致樓價不斷上升的根本原因,而目前的樓市調控措施不但無助舒緩住宅供應短缺的問題,反而進一步加劇了市場供不應求的情況。
 
仲量聯行又指出,樓市調控措施對真正的物業用家並不公平,對首次置業者購置物業亦無幫助。政府針對非住宅物業成交徵收雙倍印花稅(Double Stamp Duty),對那些購置辦公室以作長期自用的公司而言同樣不公平,已遭受廣泛批評。同時,下調貸款房價比率,引入並擴寬徵收額外印花稅,使需求集中轉移至普通住宅市場,令首次置業者更難入市,並可能使那些於購入物業首三年便被迫出售物業的業主承受更大的損失。

仲量聯行認為,鑑於美元可能存在升值空間,香港物業價格已達至或接近最高點。美國聯邦儲備局或會在不久將來終止量化寬鬆政策,刺激長期利率上升,預示美元或會再次升值。歷史上,美元在波動週期下滑至最低點時,正是香港物業價格攀升至最高點的時候。
 
仲量聯行香港董事總經理曾煥平先生表示:「現行的調控措施在抑制需求的同時,加劇了樓市供應短缺的問題,政府應反思措施的有效性及影響。我們強烈要求政府取消相關措施,並考慮以資本利得稅(capital gains tax)取代額外印花稅,以增加二手市場供應,並減少業主被迫出售物業時承受的損失,同時可繼續遏制市場的投機活動。政府亦應該取消雙倍印花稅及壓力測試償債比率,因為現行的低貸款房價比率已經足夠保護本港的銀行業,減輕物業市場風險對其影響。」
 
仲量聯行的報告同時建議政府對價值超過二千萬港元的住宅取消徵收買家印花稅,認為自由市場不應對豪宅買賣加以限制。
 
仲量聯行物業估價部亞洲區主管劉振江先生表示:「現在評估這些調控措施對投資市場的長遠影響還言之尚早,但一些私營機構已就雙倍印花稅對商業物業交易的影響表示憂慮,指措施不公平地針對外資企業,增加其營業成本。我們擔心措施將使投資香港的風險增加,繼而令投資者失去興趣。同時,高印花稅鼓勵投資者透過轉移股份購買物業,以減低投資成本,長遠而言這情況會令市場透明度下降,影響香港作為亞洲投資中心的地位。」
 
曾先生補充道:「調控措施對各物業市場造成的負面影響已敲響了警鐘。我們認為,取消雙倍印花稅並以資本利得稅替代額外印花稅的做法將有助提升二手市場的供應量,向更健康的物業市場邁出的正確一步。」
 
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