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香港

仲量聯行:商舖物業於2012年市場中跑贏大市

所有物業市場的資本值均創歷史新高     預計明年維持5-10%增長


2012年12月4日,香港  — 儘管受到環球經濟不明朗因素及政府對住宅市場採取的新政策措施影響, 2012年香港整體地產市場的資本值仍普遍錄得升幅。根據仲量聯行今天發佈的2012年度香港物業市場回顧,儘管所有物業市場的資本值均已創歷史新高,該行預計各市場2013年仍將維持5-10%的增幅。

寫字樓市場
甲級寫字樓市場繼續增長,首11個月的整體淨吸納量為130萬平方呎﹝淨面積﹞。但市場需求在各分區市場的情況不一。受到銀行業業務重組的影響,中區對優質寫字樓的需求大幅度下滑,導致中區甲級寫字樓於2012年首11個月錄得負31萬平方呎淨吸納量,為今年表現最疲弱的寫字樓租賃市場。

然而,中區以外的租賃市場則錄得強勁增長,原因是租戶繼續由中區遷往其他區域,其中九龍東以其具吸引力的成本優勢最受租戶追捧,成為本年淨吸納量的主要來源。此外,舊廈重建同樣為寫字樓市場帶來需求,並驅使租戶入市。

整體金融服務業的增長抵銷了部分銀行業縮減規模對租賃市場造成的影響。但此類金融業租戶的租賃需求,尤其在中區的需求,相對較小。而銷售、採購及消費產品則成為租賃市場上少數仍然有增長的行業,如Avery Dennison在今年3月進駐傲騰廣場﹝Octa Tower﹞,租賃2層共71,000平方呎﹝租用面積﹞;另外,Giorgio Armani今年3月進駐嘉里中心,租賃2層共33,380平方呎﹝租用面積﹞。

中區的租賃市場萎縮,亦導致其空置率從2011年的3.6%上升至2012年的4.9%,成為五個分區市場中空置率最高的一個。相反,受惠於物業自用的業主於投資銷售市場表現活躍,九龍東的市場空置率大幅減少。截至11月底,該市場的整體空置率由2011年的4.2%下降至2012年的3.6%。

至於租金方面,中區租金下跌導致整體市場租金水平在今年首11個月下滑3.5%。另一方面,中區以外的分區市場需求卻持續上升,使空置率降低及租金持續攀升,其中九龍東2012年的租金增長最為強勁,升幅達11.1%。

仲量聯行商業部主管龐定勤 ﹝Ben Dickinson﹞表示:「根據最新資料顯示,2013年經濟狀況將趨於穩定。隨著第三輪量化寬鬆﹝QE3﹞出台,我們預期租賃需求將於未來12個月逐步回升。儘管2013年市場料將出現150萬平方呎的新供應面積,惟大部分供應屬分層銷售,對大型企業的吸引力不大。因此,我們認為這些新供應不會對市場的租金表現產生重大影響,預計2013年下半年之前租賃市場不大可能出現大幅度的復甦。鑒於空置率低,我們預期明年甲級寫字樓租金或上漲約5%。」
香港主要寫字樓指標 — 變動百分率%

商舖市場
中國訪港旅客人數的持續增長,繼續為香港的商舖市場帶來支持。今年首10個月以來,來自中國的訪港旅客人數達2,840萬,與去年同期相比增長達23.8%,佔訪港旅客總人數的71.7%。相比之下,訪港旅客總人數與去年同期相比僅增長15.8%。仲量聯行估計,2012年上半年的零售銷售總額超過30%來自旅遊業,而中國旅客的購物開銷大約佔整體旅客開銷的85%。

今年首10個月的零售銷售與去年同期相比增長9.9%,較2011年同期24.9%的升幅為低。銷售增長下滑部分原因由於本地及中國經濟增長放緩導致的消費力疲軟及旅客消費模式的轉變。越來越多旅客傾向購買化妝品等中價產品。受此影響,奢侈品的增長出現大幅下滑,尤其是珠寶及手錶的銷售。今年首10個月,珠寶及手錶零售銷售與去年同期相比僅增長6.6%,增幅遠低於2011年的46.7%。

儘管租金近期已接近新高,市場對於主要購物區商舖的需求仍維持強勁。很多零售商仍希望通過租賃核心區物業招攬顧客。在新增及國際零售商需求的持續推動下,高級優質購物中心及街舖的租金今年分別攀升12.4%及14.5%。

然而,在優質地段租金高企的壓力下,越來越多零售商開始選擇非核心區或核心區二線街道擴張或開設新的店舖。受此影響,非核心區租金表現開始跑贏整體市場,同時核心區與非核心區之間的租金差距亦逐漸收窄。

新供應方面,接下來12個月竣工的高級優質商舖僅有屯門「V City」﹝269,000平方呎﹞及銅鑼灣登龍街的「Midtown」﹝200,000平方呎﹞,預計商舖供應將維持緊張。

仲量聯行商舖部主管郭富禮﹝Tom Gaffney﹞表示︰「展望明年,市場供需失衡將繼續推高租金水平。有鑒於此,我們預計更多零售商將會考慮核心區二線街道及非核心區物業。儘管租金水平高企,我們仍對商舖市場的前景感到樂觀,因為外國零售商仍將香港視為進入中國市場的跳板,而中國零售商亦繼續希望透過進入香港市場衝出國際。」

住宅市場
住宅市場於2012年全年基本維持正面發展,而每月成交宗數也逐漸回升,達到與2011年大致相若的水平﹝約每月7,000宗﹞。受惠於極低利率環境以及供應緊張,今年首11個月中小型住宅物業整體資本值與去年同期相比增長20.3%,而同時,豪華住宅的資本值按年增長僅5%。

然而自港府十月實施新限制措施為樓價降溫──包括推行更嚴厲的額外印花稅及買家印花稅以來,市場出現負面情緒,有跡象顯示措施生效以來,住宅銷量隨之下挫。然而,中小型住宅價格保持平穩,於十月及十一月總共小幅下滑不足1%。

儘管中小型住宅市場的銷售量在今年逐漸提升,但豪華住宅的成交量卻比去年有所下降。今年首11個月,價格介乎港幣2,000萬至3,000萬之間的豪華住宅銷售量跌幅最為明顯﹝較去年同期下降28%﹞,箇中由於現有按揭貸款政策令投資成本增加。與此同時,由於現有業主在低利率環境下繼續持有物業,可供銷售的庫存量有限。此外,在買入價較高的情況下,由於再度入市門檻提高,現有業主出售物業的意欲也較低。
 
受新一輪緊縮措施影響,一手樓銷售市場的購買需求亦受到影響。緊縮措施出台後,僅有元朗的尚悅﹝The Reach﹞一個項目推出,目前為止只售出2,580個單位的16%,遠遜於今年早期推出類似項目時的銷情。
  
住宅市場的供應量在未來2至3年估計將繼續緊絀。預期明年將有15,500個單位完工,仍然低於過往十年平均每年16,700個單位的數量。根據規劃,在2014及2015年期間,預期每年將有13,600個單位落成,直至2016年,供應量才升至17,800個單位。.
 

仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示︰「我們預期,在政府緊縮措施的影響下,住宅市場的銷售將維持於低水平。然而,除非利率大幅上調,否則這些措施對價格構成的壓力有限。在此之前,用家需求仍然保持旺盛,這將繼續支撐住宅價格。」

曾煥平續稱:「不過,由於全球經濟不明朗及政府可能推出更多的政策措施,未來市場仍然存在風險。我們預期從2013年開始,經濟復甦可能會帶動租務市場的需求及刺激租金增長。」
 
投資市場
儘管資本值在今年初已升至高水平,但投資市場在今年全年仍然表現活躍。今年首11個月,四個主要物業市場的投資總值達港幣917億元,較2011年全年上升4%。進入2013年,資本值將繼續全線上升,其中商舖市場增長最快,主要受惠於上半年旺盛的零售銷售增長。
 
2012年1月至11月期間,共錄得310宗成交額超過港幣一億元的交易﹝不包括賣地在內﹞。以投資金額計算,市場投資焦點順序主要為商舖﹝佔總成交金額38%﹞、寫字樓 ﹝32%﹞、住宅 ﹝22%﹞ 和工廈 ﹝8%﹞。
 
最近針對住宅市場出台的緊縮措施令投資者將注意力轉移至商業物業市場。由於傳統核心區市場的資本值接近或達到歷史高位,投資者著力尋找有增長潛力的周邊區域。商舖方面,不斷上升的價格令投資者迅速將焦點轉向黃金地段的第二線街道,如中區的威靈頓街、銅鑼灣的希慎道及白沙道,以及荃灣、屯門及沙田等非核心區域的商舖;寫字樓市場方面,投資者偏好九龍的新興地區;工廈方面,九龍東及葵涌工業區的重建及翻新都提升了投資者對工業物業市場的興趣。而銷售市場推出的多用途物業亦刺激投資成交量,當中包括荃灣的One Midtown與Billion Square,以及觀塘的天星中心﹝Fun Tower﹞。
 
曾煥平表示:「展望2013年,低利率環境將會持續,而這將有助支持資產價格。第三輪量化寬鬆措施的實施亦將帶來資金的流入。在這條件下,我們預期各資產類別的回報率繼續受壓。鑒於資本值目前處於歷史高位,物業市場尤其是住宅市場的政策風險仍然存在,加上政府並未排除對商業物業市場採取新的政策措施,這亦為市場帶來憂慮。此外,有跡象顯示,通脹可能正在抬頭。結合當前的利率環境,我們預期2013年,負利率將繼續存在,資本值將繼續全線上升5-10%。」
工廈市場
對外貿易表現向好,加上本地零售業相對強勁的增長,都刺激了貨倉市場的需求。舊工廈重建及被改裝成非工業用途亦推高了貨倉的租務需求。
 
工業物業的空置率偏低,亦利好工廈租金。2012年期間,由於空置率收窄,貨倉租金穩步增長。貨倉市場的整體空置率估計已跌至低於3%,截至11月底,貨倉租金保持於每月每平方呎港幣9.3元的價格,處於歷史高位。
仲量聯行大珠三角洲研究部主管陳錦平表示:「外貿及本地零售業增長將持續推動工廈市場的需求。但由於租金處於歷史高位,租戶在擴張時偏向採取更為務實的態度,我們預期2013年的需求不會大幅上升。與此同時,商業貨倉市場目前已進入有限供應階段,預期在2014年之前,將沒有新的供應進入市場。因此,我們預期2013年的租金將繼續溫和上升5%以內。」
 
–完–
 

 

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