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香港住宅物業市場需求受壓及供應緊張樓價大幅調整空間有限


香港,2012年9月5日— 仲量聯行在最新出版有關香港住宅物業市場的白皮書中指出,香港住宅市場的熾熱氣氛並非泡沫,而是對香港長遠經濟基礎的一種現實反映。白皮書還指出,由於大量用家的需求被抑壓,住宅市場獲得相當大的支持,短期內樓價出現大幅調整的空間非常有限。

白皮書指出,過去幾年,儘管外圍環球經濟不穩,香港的健康就業環境及穩固收入增長為住宅物業市場帶來支持。處於歷史新高的就業率、持續的低失業率,以及高收入家庭的大幅上升,均為住宅物業市場需求及價格帶來實質的支持。
 
然而,白皮書也指出,儘管住宅物業的價格從2011年初至2012年中上升了13%,整體的銷售額卻從2010年平均每月11,000宗下降至過去18個月(2011年1月至2012年6月)以來平均每月僅7,000宗,這是15年來首次在物業價格和銷售額之間出現的反差,部分原因由於香港政府的緊縮政策引致,其中包括針對短期交易的特殊印花稅,及降低對新屋按揭的貸款與價值比率。此外,2011年也出現了結婚及生育的歷史新高,但這卻沒有反映在住宅物業的銷量上。仲量聯行相信,住宅物業市場實際上存著大量用家需求被壓制的情況。
 
仲量聯行香港董事總經理兼資本市場主管曾煥平表示︰「無論置業或更換物業/提升居住環境,用家的需求都受到政府緊縮的政策壓制,而潛在買家及業主則在經濟不明朗的情況下保持觀望態度。如果就業市場沒有出現顯著的裁員潮,這些累積起來的用家需求將會為物業市場提供相當大的支持。」
 
白皮書同時指出,由於市場保持低息及收入增長穩健,香港的住宅按揭實質上較2000年之前更能負擔,而這可抵消房價的持續增長。資料顯示,儘管與15年前相比,房價及中等收入水準分別增長了8%及25%,按揭付款的壓力實際上則減少了一半。而且,若把通脹考慮在內,真正的按揭率近兩年已持續為負利率,吸引用家進入住宅物業市場。此外,負按揭率及住宅單位價值的正增長,吸引投資者持有地產物業,或把財富分配在住宅物業上。
 
與此同時,內地的強勁購買力已成為大型和豪華物業的長遠需求來源。人民幣持續升值令內地人能以較低的成本購買香港住宅物業,這了內地買家對大型和豪華物業的強烈需求為本地樓市帶來支持。
 
在供應方面,香港的新建住宅物業數量自2007年起一直位於低水平,而此趨勢預料於未來兩至三年仍然持續。預計2012年至2015年每年平均有12,200個新單位落成,遠低於1996年至2000年間每年25,000個新單位供應。
 
仲量聯行大珠三角洲研究部主管陳錦平表示:「直至目前,美國經濟復甦的步伐、歐洲債務危機的發展及中國經濟放緩對香港住宅物業市場的影響都有限。唯香港政府的政策可能為市場的不穩帶來變數。除非政府大幅增加私人市場的房屋供應量(這需要幾年時間),或引入更激進的措施令收購物業成為非理性投資,否則,我們認為進一步的緊縮措施只會抑制更多用家的需求。」

「展望未來,我們相信現時市場的基本因素仍有利於住宅市場,並繼續提供穩固的需求。雖然銷售市場發展在短期內保持相對緩慢,但我們認為樓價大幅調整的空間有限。」曾煥平總結說。​