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香港

持續投資需求推動資本值強勁反彈

商舖物業市場表現跑贏大市


香港,2012年7月23日─根據仲量聯行今天公布的香港「中期物業市場回顧」顯示,雖然今年上半年的經濟增長出現放緩,加上對中國潛在的經濟硬著陸擔憂揮之不去,但持續的投資需求繼續推動香港物業市場的資本值優勢。

寫字樓市場
2012年上半年租戶市場繼續擴展,甲級寫字樓的淨吸納量達到110萬平方呎。在中環市場放緩的同時,東九龍繼續獲得租戶追捧,成為2012年上半年淨吸納量增長的主要推動力。

鑒於銀行業的需求有限以及企業尋求降低成本,搬離核心區域仍然是一個主要趨勢。部份原因來自業主購買自用物業的增加,整體市場的空置率由2011年尾的4.2%降至3.4%,為20年來最低水平。

除中環外,所有分區的租金於2012年上半均出現反彈。由於需求放緩,整體甲級寫字樓場租金下降3.2%。整體而言,租金下降主要來自中環甲級寫字樓,導致錄得7.4%的分區跌幅。租戶搬離核心區域的趨勢繼續支持中環以外的分區租金上升,東九龍於2012年上半年錄得4.7%的升幅,尖沙咀的租金增長則為3.3%。

量聯行香港商業部主管龐定勤 (Ben Dickinson) 表示:「由於宏觀經濟環境不明朗,租賃的需求於2012年下半年仍然受拖累。預料銀行業需求仍然疲弱,而租戶亦會繼續尋找節省成本的方法。縱使中環的租金可能繼續出現調整,我們預期其他分區的租金調整將會穩定下來。」

香港主要寫字樓指標—變動百分率%

分區市場
資本值
(20121月至6)
租值
(20121月至6)
空置率
(20126)
中區
+0.4%
-7.4%
4.0%
灣仔/銅鑼灣
+1.6%
+0.3%
2.3%
港島東
+1.7%
+3.3%
2.1%
尖沙咀
+2.0%
+2.0%
2.4%
九龍東
+5.4%
+4.7%
5.4%
整體
+1.2%
-3.2%
3.4%

商舖市場 

訪港旅遊業,特別是國內旅客的增長,繼續為商舖物業市場帶來強大支持。整體訪港旅客人數於1月至5月增長為14.8%,按年比較並無明顯放緩,惟第二季度按月比較開始出現稍為放緩的跡象。當中,於1月至5月期間國內旅客訪港數目的增幅為21.3%。

於首5個月,零售業的總銷售額按年錄得13.5%的增長,達港幣1,850億。不過,第二季度的銷售額增長明顯放緩 ,特別是珠寶及手錶等貴價商品。

不過,國際零售商仍然積極於本港擴展,新品牌繼續來港發展業務。核心區域的零售商舖供應短缺迫使零售商擴展到核心購物區內附近的街道,而此趨勢於2012年上半年仍然持續。另外,一些品牌亦開始擴展到非核心地段,使傳統核心區域與非核心區域的租金差距逐步減小。商舖市場的租金升幅於2012年上半年繼續跑贏大市。國際零售商對商舖需求持續,主要街舖的租金上升8.5%,而同期高級優質購物中心的增長則為7.2%。

仲量聯行商舖部港區董事郭富禮(Tom Gaffney)表示︰「經濟學者一致認為全球經濟增長將於2012年下半年持續低迷,可能會拖累本地及旅遊消費增長。為此,某類零售商將對擴展計劃採取謹慎態度。儘管如此,由於來自新進入市場的租賃需求及主要購物地段的商舖供應有限,我們預料商舖市場的租金於2012年下半年繼續以一個較少的幅度上升。」

香港主要商舖指標—變動百分率% 

物業類別
資本值
(20121月至6)
租值
(20121月至6)
街舖
+20.4%
+8.5%
高級優質購物中心
N.A.
+7.2%

住宅市場
上半年,住宅市場的銷售需求出現上升,每月平均成交宗數按年上升41%,至6,900宗(2011年下半年:4,900宗)。市場交投氛圍回升,再加上銀行借貸更為活躍,均有助用家需求得到釋放。

雖然資本值在二手市場上保持穩固,發展商在推出新項目時的定價策略時仍然普遍保守。 2012年上半年中小型住宅物業的資本值上升了9.3%,遠高於豪宅物業3.4%的升幅,部分原因是住宅物業的資本值相對較低。

格在港幣2,000萬元或以上豪宅的總成交量相比2011年上半年下降,錄得1,142宗,總成交金額為港幣515億元。而去年上半年同類型豪宅的總成交量則為1,360宗,總成交金額為港幣642億元。各類型住宅大樓的整幢出售,也有助於提高成交量,帶動2012年上半年的總成交額提升超過港幣1億元。

務市場方面,主要受到外籍僱員尤其是銀行及金融業外籍僱員人數增長減少所影響,住宅租賃需求繼續偏軟。此外,住房津貼減少以及企業租約轉為個人租約的趨勢,均導致豪宅物業的租賃需求有所下降。因此,豪宅物業租金於2012年上半年受壓下降7.5%,而中級豪宅的需求則保持旺盛。

量聯行香港董事總經理曾煥平表示︰「經濟及政府政策不明朗,令買家保持觀望態度,很可能令銷售市場放缓。雖然如此,由於持貨成本低,加上有最終用家的需求支持,資本值應可企穩。不過,來港工作的外籍人士數目減少,將令市場租務活動放缓,令豪宅租金進一步受壓。」

香港主要住宅指標 – 變動百分率%

物業類別
資本值
(20121月至6)
租值
(20121月至6)
豪華住宅
+3.4%
-7.5%
中小型住宅
+9.3%
N/A

工業物業市場
2012年上半年本港貿易並未顯著改善,令物流業對貨倉的租務需求疲弱。不過,本地零售商的需求持續,抵銷了部分負面影響,並帶動了租務市場。面對市場眾多不明朗因素,企業均著重減省成本,令一些位於偏遠地段例如屯門的貨倉較較受歡迎。雖然租務市場動力放緩,低空置率為貨倉租金帶來支持,在2012年上半年上升了2.2%。

展望2012年下半年,仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示︰「展望下半年,歐洲及美國貿易市場不明朗,將繼續對本港外貿帶來負面影響,而本地需求亦預期隨零售業放緩而減少,因此我們預期貨倉租務市場情況將輕微受影響,令租金受壓。」

港貨倉指標 – 變動百分率% 

物業類別
資本值
(20121月至6)
租值
(20121月至6)
工貿大廈
+9.3%
+8.6%
分層工廠大廈
+8.4%
+6.6%
貨倉
+2.2%
+2.2%


 投資市場
儘管經濟存在不明朗因素及市場大幅波動,投資市場在2012年上半年表現與去年基本持平。商用物業的投資利潤特別高,各類物業包括街舖、工廠大廈以至服務式住宅計劃均可帶來可觀回報。

有主要商用物業市場在2012年上半年均錄得多宗主要交易。期內,成交額超過港幣1億元的交易共有144宗(不包括政府賣地及勾地),總成交金額達港幣422億元。以交易宗數計算,商舖成為最受歡迎的商業投資物業,共錄得42宗成交額超過港幣1億元的交易。此外,寫字樓市場錄得多宗整幢商業物業交易,當中包括中環干諾道中50號、九龍灣的東匯18以及沙田石門的及匯達大廈,令寫字樓市場成為2012年上半年各商用物業市場成交金額最高的市場,總成交額達港幣139億元。

曾煥平表示︰「整體而言,商業物業的需求在今年仍然強勁,當中尤以街舖的租金上升最為急速。街舖的資本值由在今年的上半年已上升20%,跑贏所有物業市場,而期內甲級寫字樓及貨倉物業的資本值則分別輕微上升1.2%及2.2%。」