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新聞

香港及澳門

市場需求放緩,租戶市場回歸

2011年深圳房地産市場年度回顧


香港及澳門,2012年1月13日 — 2011年,深圳甲級寫字樓市場總體需求旺盛,全年淨吸納量較去年增加,受外圍及季節性因素影響,四季度租賃需求相對放緩。租賃活動集中在福田區,業主間競爭激烈。未來新增供應仍集中在福田中心區,租賃市場有回歸租戶市場的趨勢,租金增長空間將會收窄。四季度商鋪市場需求穩定,因爲無新增供應,淨吸納量較上季下降。租賃市場上,餐飲及服飾類需求持續活躍。優質商鋪租金穩步增長,但明年供應集中放量,租金增長將會受限。
 
甲級寫字樓市場

受年末傳統租賃淡季及外圍因素影響,外資租賃需求放緩。2011年,深圳甲級寫字樓租賃市場全年總體需求旺盛,全年淨吸納量接近30萬平方米,較2010年增加5.8%。然而,相對一至三季度,市場需求在四季度有明顯放緩迹象。從吸納量方面看,四季度雖有新增供應近13.5萬平方米,但市場反應較爲冷淡,淨吸納量僅爲6萬平方米,比三季度和二季度分別减少10.4%和31.3%。其主要原因有兩個:其一,四季度爲深圳市租賃的傳統淡季,許多企業在年末停止搬遷活動;其次,受到全球經濟不確定性影響,外資企業放緩搬遷擴充的計劃,對租金增長更爲敏感。需求下降,使四季度全市空置率比三季度上升2.5個百分點至12.4%。

租賃活動集中在福田區,業主間競爭激烈。四季度的深圳甲級寫字樓租賃市場仍以銀行及保險業擴充需求爲主導,承租能力較强的內資公司和國有企業同時帶動整體租賃市場活動。主要交易有華潤深國投在嘉裏建設廣場三座租下的6000平方米面積,和深業融資擔保公司在卓越世紀中心的高區租下的2000平方米面積。此外,位于福田中心區以外的優質甲級寫字樓,例如車公廟的綠景紀元大厦和東海國際中心,本季繼續以相對優惠的租金吸引搬遷需求。

部分業主擴大議價空間,平均租金下調。四季度深圳甲級寫字樓需求雖呈現放緩,但超甲級寫字樓租金仍然堅挺,如卓越世界中心、嘉裏建設廣場、榮超中心等,空置率均維持在低位。相對而言,一些二綫的甲級寫字樓,爲留住租客和降低空置壓力,開始調低起租租金,或者采取相比前三季度更加有吸引力的條款。受到需求放緩加上供應增加的影響,經過上季環比增長12.1%後,四季度甲級寫字樓平均淨租金下調3.9%,錄得每月每平方米160元。

資本市場上,持續收緊的信貸政策使成交量徘徊在低位。本季甲級寫字樓平均資本值環比略微下調1.0%,達到每月每平方米4.4萬元。

新增供應仍集中在福田中心區。2012年將有近50萬平方米新增供應,主要集中在福田中心區,包括嘉裏建設廣場第三座、深圳證券交易所大樓以及榮超國際;另外還有位于華强北的世紀匯和南山區蛇口的招商局廣場。其中,新增供應的部分面積已經確定由發展商或投資方自用。

租戶市場回歸,租金資本值基本持平。預計2012年的總供應量將從2011年末的250萬平方米增加20.3%至約300萬平方米。供應量增加將可能加劇業主間對優質租戶的競爭。仲量聯行深圳商業地産部主管夏春毅預測,“受全球經濟走勢疲軟、中國經濟放緩等因素影響,未來12個月租戶的擴張需求受限,市場觀望情緒將有可能持續。未來一年租賃市場有回歸租戶市場的趨勢,租金增長空間進一步收窄。”

投資市場上,信貸收緊將持續影響未來一年的寫字樓投資活動,資本值能有小幅度增長。長遠來看,政府有放寬貨幣政策的趨勢,包括下設存款準備金率和放寬銀行貸款。
 
商鋪市場

零售消費持續增長,物價指數增速放緩。2011年1-11月,深圳社會消費品零售總額累計同比增長17.7%,全年繼續保持雙位數增長。而相比前十個月,11月的增速輕微回落0.1個百分點。同月居民消費價格水平較2010年頭十一個月同比增長5.5%,但環比增幅從二季度開始放緩,至四季度末則出現0.5個百分點的下降。

無新增供應,四季度淨吸納量較上季下降。四季度深圳商鋪市場的租賃需求相對穩定。由于無新增供應,淨吸納量達從三季度的6500平方米驟降至3000平方米,空置率持續下降2個百分點至3.0%。

位于福田中心區卓越世紀中心裙樓的卓越InTown,租賃面積爲40,000平方米,至今已有部分位于負一樓的餐飲品牌開業。整個項目預計到2012年全面開業。

餐飲及服飾類需求持續活躍。四季度餐飲及服飾類零售商繼續在租賃市場上表現活躍。本季有Coco Park、新城市廣場、花園城、海岸城分別進行品牌升級。其中,Coco Park 繼續引進各國風味餐飲,在西側連接地鐵的位置安排一系列快速時尚品牌,如Uniqlo、 TBF等。花園城引進更多國內服飾品牌及餐飲連鎖,並整理公共空間,以吸引更多顧客。海岸城逐漸减少童裝和飾品類的比重,並在2-3樓引進更多國際/國內知名服飾品牌。新城市廣場集中在負一層引進服飾品牌,客流有明顯改善。

優質商鋪市場成熟,租金穩步增長。受零售銷售增長支持,四季度全市優質商鋪平均有效租金持續上升,錄得900元/平方米/月,環比上漲1.9%。資本值增幅繼續略高于租金,達到2.1%。

城市綜合體爲未來供應趨勢。預計2012年將有將近70萬平方米新增供應,新項目以城市綜合體——大型購物商場爲主,多位于福田和南山區,例如寶能太古城、世紀匯、皇庭IA Mall、東海國際廣場購物中心和華僑城歡樂海岸。新增項目使福田、南山區域競爭力提升,關內區域商業中心的勢態得到加强。

明年需求有所放緩,租金增長受限。受外圍因素影響,未來一年國際品牌采取相對保守的擴充策略,預計優質商鋪租賃需求相對放緩;供應方面,預計2012年的總供應量將同比增加近40%,達到230萬平方米。仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松指出:“新增項目使福田、南山區域競爭力提升,關內區域商業中心的勢態得到加强。”另一方面,2011年進行業態調整升級的幾個商場可見客流量有所增加,新增品牌銷售量比先前租戶普遍有增長,未來租金上升空間相對較大。投資市場上,由于流動性緊縮和投資成本增加等因素,投資者處于觀望狀態爲多,使未來一年資本值增長有所减緩。
市場前景

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結,“2012年國內外經濟環境預期會維持相當不明朗,但相信中國經濟硬著陸的機會不高,而出現增長放緩的機會將不能避免。因此,預料企業會審慎面對擴充需求,部份或會整合資源,租賃需求因此减少,並對空置率偏高的項目帶來壓力。但由于深圳主要的金融企業已經持有自用物業,金融業租賃需求受市場波動的影響相對有限。整體商業地産市場只會傾向平穩發展,年內不致出現急挫情况。近年租金及售價急升過後,市場或需調整再作發展,今年或許是理想時機。”