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香港訊

商舖物業於2011年市場中表現跑贏大市

整體房產市場料明年下半年轉趨穩定


2011年12月6日香港訊 - 根據仲量聯行2011年度香港房地產市場回顧,受到2010年的向好勢頭帶動,香港地產市場於2011年上半年整體表現強勁,但下半年受到全球經濟不明朗陰霾影響,市場活動減慢。在各類物業市場當中,商舖市場因受到旅遊業暢旺支持,表現跑贏大市。整體而言,預料市場在2012年上半年將繼續放緩。
 
寫字樓市場
甲級寫字樓市場在2011年上半年需求暢旺,可是自年中開始,全球經濟逾見不明朗,導致擴展需求偏軟,加上空置率低企,令淨吸納率相對下降。甲級寫字樓在首11個月的淨吸納量為190萬平方呎(淨面積),較去年的350萬平方呎顯著下降。

雖然企業對擴展計劃猶豫令吸納量放緩,不過亦有不少企業因減省成本而搬遷辦公室,特別是由中環區遷往其他分區,而租金較可負擔的寫字樓,為市場帶來需求。事實上,這類搬遷主導了2011年的租務市場,而九龍東繼續成為租戶追捧的分區市場,亦是本年淨吸納量的主要來源。

搬遷趨勢亦將寫字樓空置率推低,除了中環以外,所有分區市場空置率均較2010年底下降,大部分下調2-3%。截至11月底,整體寫字樓空置率為4.2%,較2010年底的4.7%為低。

寫字樓租金於2011年首三季持續上升,至第四季出現壓力。中環平均租金在第四季出現偏軟,帶動其他分區市場租金微跌1.1%。整體而言,寫字樓租金在首11月上升了16.4%,中環則上升了12.2%,而港島東 (25.2%) 及九龍東 (23.1%) 均受惠於租戶節省成本而搬遷的強勁需求,租金升幅最高。

與租務市場情況相約,甲級寫字樓銷售市場於上半年仍然活躍,唯踏入下半年即明顯減慢,而近月放緩的原因,主要包括越來越難向銀行取得信貸、借貸成本上升及個別分區市場出現租金下調壓力徵兆等。2011年甲級寫字樓資本值平均上升19.8%,當中以灣仔/銅鑼灣的24%升幅最為強勁。

仲量聯行香港副董事總經理莫家文 (Gavin Morgan)表示︰「經濟前景不明朗,企業對擴張計劃變得謹慎,令寫字樓需求短期減緩,並為核心商業區的租金帶來暫時壓力。不過,供應管道狹窄,加上空置率低企,租金調整應為短暫。事實上,我們預期有關調整應在明年下半年穩定下來,而香港將會是首批出現經濟反彈的城市之一。」
 
香港主要寫字樓指標—變動百分率%
分區市場
資本值
(2011年1月至11月)
租值
(2011年1月至11月)
空置率
(2011年11月)
中區

+20.7%

+12.2%
+3.6%
灣仔/銅鑼灣
+24.0%
+21.6%
+2.0%
港島東
+15.5%
+25.2%
+3.2%

尖沙咀

+10.8%
+19.2%
+2.2%
九龍東
+20.4%
+23.1%
+9.3%
整體
+19.8%
+16.4%
+4.2%
 
商舖市場
旅遊業發展興旺,繼續為香港的商舖市場帶來強大支持,訪港旅客數目更在2011年再創新高,由1月至10月增加16.2%至3,420萬人次。當中,中國旅客數目的增幅更達23.7%,佔訪港旅客總人數67%。除了旅遊業暢旺外,本地消費亦持續上升,私人消費支出在首三季增加8.9%。零售銷售在本年首10個月增加25.2%,超越了2010年所錄得的18.3%增幅。

與近年趨勢一致,今年市場對貴價及奢侈品的需求強勁,而當中手錶及珠寶零售商的數目更較2010年颷升380%。
強勁需求把主要購物區的租金推高,令大部分業主可趁租約期滿時大幅加租。儘管租金颷升,外國零售商並未卻步,相反繼續積極擴展,以捕捉旅客豪爽消費帶來的商機。雖然一些以本地客為主的零售商在第四季時開始變得較為謹慎,但市場對商舖需求仍然殷切,令街舖和高級優質購物中心的租金於2011年首11個月分別上升18.7%及12.0%。

雖然近月投資市場動力轉弱,街舖資本值仍繼去年增加36%後,於本年內再上升33%。

仲量聯行商舖部港區董事Tom Gaffney說道︰「環球經濟前景不穩可能在短期影響本地消費信心,但應不會對豪華品牌及其他與旅遊相關行業帶來影響。事實上,國際零售商對香港市場仍然樂觀,不少仍正積極尋找發展商機。不過,鑑於比較基數偏高,加上以本地客為主的零售商可能會變得趨向謹慎,預料2012年租金升幅將會放緩。整體而言,我們認為商舖市場仍會在2012年跑贏其他物業市場,租金亦會企穩。」
 
香港主要商舖指標—變動百分率%
物業類別
資本值
(2011年1月至11月)
租值
(2011年1月至11月)
街舖
+33%
+18.7%
高級優質購物中心
N/A
+12.0%
 
住宅市場
雖然市場在年初因受到實施特別印花稅而令買家減少,但於2011年上半年仍能維持於平均每月9,200宗買賣水平 (2010年每月平均買賣宗數為11,300)。不過,當市場踏入下半年,交投即大幅下跌至平均每月5,000宗,情況在二手市場尤為明顯。2011年首11個月,住宅市場合共錄得80,161宗買賣成交,按年下跌37%。

住宅市場放緩,歸究於多項因素,包括提高置業人士的按揭比率、新造按揭加息,以及全球經濟不明朗打擊買家信心等。此外,持有成本低企,亦令業主延遲出售決定,因此令銷售市場淡靜。
需求放緩的情況出現於各類住宅市場,豪華住宅亦不能倖免。本年首11個月,價格在港幣2,000萬或以上住宅的總成交量為2,480宗,較2010年下降16%。

雖然銷售量明顯下跌,唯樓價在上半年仍然企穩。不過進入下半年,中小型住宅的價格開始輕微下調,於過去4個月以來下跌約5%,即使上半年曾攀升10.2%,全年仍跌4.6%。豪宅價格大致跟隨中小型住宅走勢,但於近月跌幅收窄。豪宅資本值在上半年上升16.2%後,於下半年下跌3.9%,令全年升幅為11.7%。
住宅租務市場在下半年因企業擴張放緩、為外籍員工租用豪華住宅的需求減少而受到影響。豪宅租金在上半年上升5%後,於下半年下調差不多1%,全年增幅為4.3%。
 
香港主要住宅指標–變動百分率%
物業類別
資本值
(2011年1月至11月)
租值
(2011年1月至11月)
豪華住宅
+11.7%
+4.3%
中小型住宅
+4.6%
N/A
 
雖然面對市場發展放緩,唯發展商繼續購入地皮加強土地儲備,年內共有18幅住宅用地透過拍賣及勾地方式售出,為庫房帶來港幣426億元收益,預料可在2014年底開始提供8,500個住宅單位。

仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示︰「我們預期市場放緩的情況將延續至2012年。面對全球經濟不穩,入市意欲疲弱,買家賣家均繼續採取觀望態度,市場將維持淡靜。需求持續偏軟,住宅資本值無可避免下調,租務市場亦因企業暫停擴張而受影響。不過,由於未來12至24個月的住宅供應仍然緊絀,加上持貨成本低,業主無需割價求售,因此不會令資本值出現大幅下調。」
 
投資市場
投資市在2011年上半年表現活躍,全年總交易金額中的60%都在上半年錄得。但進入下半年,銷售動力大幅減慢,市場變得呆滯。除了7月分出售又一城的交易外,年中以來的交易疏落。此外,寫字樓市場租金見頂的警號,亦令投資者在近月逾見小心。

投資市場在1月至11月共錄得262宗成交額超過港幣1億元的交易 (不包括賣地在內),總成交金額達港幣1,230億元,較2010年所錄得的港幣1,180億元為高。以投資金額計算,市場投資焦點順序為商舖 (佔總成交金額48%)、住宅 (23%)、寫字樓 (21%) 和貨倉 (8%)。

曾煥平表示︰「展望2012年,在經濟氣氛不明朗和投資者期待較高回報的情況下,我們預期市場仍會缺乏生氣;加上市場借貸困難令買家缺乏資金,銷售活動料會減慢。不過,由於業主財政狀況相對健康,因此應不會擘價促銷,而未來各類別物業市場均供應緊絀,亦會令業主繼續持貨。」

貨倉市場
本港貿易在首季表現向好,但自第二季起即受到全球需求轉弱影響中國貿易增長而放緩。不過,本地零售業銷售強勁,本年首9個月按年增長25%,令本地零售商及第三方物流供應商對本地分銷的需求增加,某程度上抵消了環球貿易收縮所帶來的打擊。

貨倉租務活動在2011年主要由擴張及因節省成本而搬遷的需求所帶動。貨倉空置率在年初已下跌3.1%,年內繼續下調,有的貨倉物業空置率甚至跌至低於1%。空置率大幅收縮,令業主可趁機不斷調高租金,並在2011年創下新高,全年租金升幅達14.2%。貨倉資本值亦呈相同走勢,由於年初市場出現大批投機者入市,令貨倉資本值在2011年上升21%。
香港貨倉指標 – 變動百分率%
物業類別
資本值
(2011年1月至11月)
租值
(2011年1月至11月)
貨倉
+21%
+14.2%
 
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平說:「全球經濟和貿易市場不明朗,會繼續為貨倉租賃市場帶來壓力。加上大部分零售商及本地分銷商已在2011年完成擴展計劃,因此預料由本地消費所帶動的需求將會放緩。此外,貨倉物業因租約期滿交還,而部分租戶或會收縮規模,有可能令空置率上升,加上投資需求減少,預料貨倉租金及資本值在2012年均會有所調整。」