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經濟放緩削弱廣州商業物業需求

根據仲量聯行2009年第一季度物業市場研究報告


據仲量聯行第一季度市場報告顯示,外資企業對廣州商業房地産市場需求仍然停滯不前,甲級寫字樓整體淨吸納量季度自2005年創新低,目前國內企業需求相對活躍,支撑著寫字樓需求。産業園需求受外圍經濟影響,而物流園則供求平衡,租金保持穩定。商鋪表現參差,整體租金水平一季度下跌雙位數字。受降價和政策影響,加上信貸鬆綁,普通住宅市場成交量有所回升,但豪宅市場尚未回暖。部份國內用家及投資者從重投市場,雖然國外投資者減少,但外資機構對中國房地産市場保持樂觀態度。仲量聯行廣州董事總經理吳仲豪指出,“第一季度市場仍未見底,大部份用家及投資者仍然採取觀望態度。但本土企業的需求呈活躍趨勢,使整體氣氛稍微好轉。”
 
甲級寫字樓市場
廣州甲級寫字樓2009年第一季度整體淨吸納量錄得僅接近2,500平方米,按季下降達82%,爲自2005年首季以來的新低。吸納量下降,主要是由于全球經濟環境不明朗,大部份跨國企業對擴充持審慎態度,寫字樓需求持續下降;也有企業爲節省運營成本,選址開始考慮非商業核心區域,搬遷至租金成本較低的大厦,同時出現個別公司出現退租的現象。此外,欠缺新供應亦是吸納量下降的另一原因。

今年首季度沒有新供應落成,而整體空置率水平仍然維持高位水平,達21.2%,與上季度基本持平。由于需求持續下降,加上大厦空置率有上升壓力,全市大部分寫字樓業主紛紛提供各種租金優惠的措施吸引或保留租戶;由于租戶對搬遷成本的承受力大幅下降,所以對于未來新供應的業主來說,其壓力尤其突出。
 
廣州甲級寫字樓平均租金和資本值繼續下滑,按季跌幅分別達8.8%和10.1%。儘管如此,相比其它城市如香港、上海等金融業發達的城市,廣州寫字樓市場由于受金融業的影響較小,租金下跌幅度相對不大。

相比外資企業需求低迷,來自國內企業的租務需求則相對穩定。部分國內企業爲提高企業形象,利用租金下調的機會,搬遷至優質的珠江新城或天河北內的甲級寫字樓,賢成集團入駐國際金融廣場就是當中典型例子。

短期來看,2009年內將有近40萬平方米新供應相繼竣工落成,市場壓力將加大。由于全部供應都位于珠江新城和天河,例如,富力盈泰廣場、萬菱匯、保利中心、廣東全球通大厦和高德置地廣場(二期),該區的市場競爭將加劇。仲量聯行廣州商業地産部主管馬煒圖預期廣州甲級寫字樓市場在2009年底前仍然面對嚴峻考驗,“受需求下降和供應增加的因素影響,我們預料空置率繼續止升,2009年全年租金和資本值會出現雙位數字的跌幅。”
 
工業物業市場
全球經濟衰退引發對中國貨品需求放緩,令中國出口總額繼續大幅下降。同時,市場對軟件開發和外包服務需求減少,對産業園的需求也因而隨之疲軟,使廣州各園區招商引資的難度加大。産業園區市場平均租金自上季度開始下降後,2009年第一季度繼續呈現下調趨勢,同比下降2.4%。

物流園區方面,儘管廣州出口持續下滑,但由于廣州物流業以華南區零售和國內貿易爲主,而廣州社會消費品零售總額于2009年第一季度仍錄得8.3%的同比增長,內需抵消部分外圍經濟的影響。由于目前廣州物流園市場的供求相對平衡,第一季度的租金保持穩定。

2009年底前將有不少新增供應落成,其中物流園包括位于花都區金穀工業園內的富力國際空港物流園,以及普洛斯在廣州的好幾個項目。充足的供應量勢必對整體空置率造成影響,租金將繼續調整。産業園方面,第一季度新落成的産業園包括位于番禺節能科技園的番山創業園。而09年新供應包括合景泰富位于科學城的項目。

由于全球經濟前景不明朗,廣州總體工業物業市場需求預計在2009年前仍然呈下降趨勢。仲量聯行廣州及深圳工業部主管符永康分析,“儘管外圍環境不理想,加上內需增長放緩,但相信零售市場仍能保持一定動力;同時零售商對位置便利及規格優越的貨倉將有一定需求。”

商鋪市場
社會消費品零售額在2009年一季度同比上升8.3%,顯示經濟放緩對零售市場的影響暫時未去到嚴重的地步,但需留意,零售額升幅已較去年同期的16.1% 明顯減速,當中以大額類和奢侈品消費的下降最爲明顯。同時,受經濟下滑及對比基數較高的影響,廣州城市居民消費價格總水平出現近年來首次下降,1至2月份同比下降1.2%,顯示內部消費動力正在減慢。

雖然如此,大衆消費品行業和大型零售商反而受到的影響較少,例如大型零售商吉之島仍有擴張計劃,準備近期開兩家新店。

但是大部分零售商紛紛評估各分店盈利水平,對于續約持謹慎態度。商場表現參差,部分非核心區域的商場壓力較大,業主紛紛減租吸引新租客進駐,從而導致本季度整體租金水平自2006年以來首次出現雙位數字下降,環比下跌11.5%。但是核心商圈,例如天河區仍然保持穩定。本季度,位于天河北的柏西商都正式開業,爲市場增加4萬平方米的新供應。

年內將有多個重視業態組合的中高檔商業物業落成,例如天河區的萬菱匯、珠江新城的高德置地廣場和黃沙的西城都薈,預期將導致整體商鋪空置率上升。同時,2009年零售商將繼續謹慎擴張,最受影響將是大型旗艦店。因此,預料非核心商業區的商鋪租金會繼續受較大壓力,影響2009年全年平均租金下調。

Sandalwood*廣州及深圳主管林世松表示,“相比西方的零售市場,連鎖店仍然很受中國零售市場的歡迎。而廣州市場由于大型連鎖店進入緩慢,我們預期由于新型的大型購物商場相繼落成,將吸引新的零售商進入市場。”

住宅市場
普通住宅市場在2009年第一季度出現“小陽春”,成交量上升,這主要是由于售價下調,信貸鬆綁以及政策刺激而釋放了因爲去年市場低迷而壓抑的自住需求。

普通住宅成交漸趨活躍令發展商重燃信心,售價讓步的空間縮小。但是,買家仍然處于觀望狀態,期望售價進一步下跌。仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平認爲,“發展商與買家對售價的期望背道而馳,市場仍將處于膠著階段。預期如經濟狀况不再轉差,市場成交量有望穩步上揚,但相信出現租金和售價顯著上升的機會輕微。”

此外,由于新出台的政策措施大部分是針對普通商品住宅,對豪宅市場影響有限。由于豪宅市場多是投資性需求,鑒于目前經濟及投資環境仍未明朗,加上外資公司爲節省成本而降低顧員住房津貼,影響租務市場,導致豪宅市場投資氣氛仍然低迷。首季售價和租金分別錄得4.9%和5.5%的降幅。銷售方面,豪宅新房銷售量尚未回升,首季度與去年第四季度持平,成交量約480套單位。

投資
股市轉趨穩定,加上信貸鬆綁,令部份國內投資者重拾信心,第一季物業投資市場活動有所回升;雖然國外投資者減少,外資參與落實成交緩慢,但因爲中國是長綫投資最具潛力的國家之一,外資機構對中國房地産市場仍保持樂觀態度。

物業類型方面,由于寫字樓租務需求下降,供應量大,空置率攀升,投資者較多趨向關注商鋪和住宅物業。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示,“第一季度住宅市場成交量上升,可能使機構性投資者信心恢復,但相信市場仍未見底,物業投資市場前景仍將取决于中國經濟能否順利步出寒冬,目前傾向維持觀望審慎態度。”

* Sandalwood是仲量聯行與Colonial First State Property Management公司組建的合資公司,該公司主要從事亞洲地區的商鋪開發與管理服務。