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深圳

商用物業需求旺盛,甲級寫字樓租金創新高

2011年第二季度深圳房地産市場回顧


深圳,2011年7月21日— 2011年二季度,深圳各行業擴充步伐加快,金融業和電子信息行業帶動寫字樓租賃需求,市場吸納能力高。新竣工項目預租情况理想,整體空置率保持平穩,租金呈現强勁升勢,達至歷史高位。商鋪市場方面,二季度由于需求持續旺盛,位于成熟商圈的購物廣場空置率回落。地鐵全綫開通,沿綫商鋪成黃金首選,成交活躍。本季供應量較少,租金和資本值均有升幅。

甲級寫字樓市場
擴充步伐加快,租賃需求旺盛。
深圳甲級寫字樓租賃市場需求持續旺盛,二季度市場吸納量達到9萬平方米,較一季度增加了39%。上半年總吸納量爲15萬平方米,同比增長68.5%。本季度的空置率從一季度的13%微跌至12.8%。銀行、保險業和投資公司的擴充需求尤其突出,成爲帶動租賃市場的主要動力,錄得的成交包括華商銀行、金銀泰投資擔保公司和順生投資有限公司。此外,通信設備、計算機及其他電子設備製造業迅速增長,也帶動其對寫字樓租賃的需求。例如,英飛淩科技公司和三星電子等。
新項目預租率理想。今年5月,位于車公廟片區的綠景紀元大厦竣工,總建築面積78,000平方米,爲深圳甲級寫字樓新增體量233萬平方米。至六月爲止,該項目已經有三成面積出租,確定進駐企業包括來自金融業、物流業以及電子行業。位于蔡屋圍的京基100預計年底竣工,目前仍然在預租階段,預租率約20%。
租金升勢强勁,達至歷史高位。需求旺盛加上供應量有限促使本季租金升幅擴大。深圳甲級寫字樓市場平均租金爲150元/平方米/月,環比上漲6.4%,成交價處歷史高位。位于福田中心區的嘉裏建設廣場一期、安聯大厦和綠景紀元大厦分別錄得250元、220元及180元/平方米/月的高額成交。2011年末有不少單一業權的項目竣工,大部分隻接受半層或以上的大面積租賃需求。現有的部分寫字樓,如東海國際中心和卓越世紀中心,均以整層出租爲策略,以獲取更高的租賃回報。
升值期望大,成交高位運行。投資市場上,在住宅市場的限購政策促使下,部分個人投資者將資金移向寫字樓市場。再加上分散業權項目供應較少,推高寫字樓成交價。二季度甲級寫字樓平均資本值達每平方米4.4萬元(按建築面積計算),環比急升8.7% 。福田中心區帶動上漲趨勢,該區域平均資本值增至每平方米4.7萬元。其中,卓越時代廣場更錄得超過6萬元/平方米的高位成交。
下半年需求放緩,租金升幅收窄。國營企業對高租金承受能力較强,下半年擴張需求主要由國企帶動,但整體需求有放緩迹象。仲量聯行深圳商業地産部主管夏春毅表示,“從上半年預租情况看,市場吸納能力上升,增添業主對後市信心。”下半年將有多個大面積項目推出,其中包括京基100、嘉裏建設二期、大中華國際金融中心,總面積約25萬平方米。預計下半年新大厦預租情况繼續保持活躍,有望緩解深圳甲級寫字樓的龐大租賃需求。但是,鑒于租金已經積累較大升幅,租客需重新調整預算,導致需求有可能放緩。因此,租金升幅預期相對收窄。對于投資市場方面,夏春毅先生分析,“分散業權項目供應較少,新增項目只租不售,個人投資者從追求資本升值的短綫回報轉向長期持有,定位優質客源幷獲取高租金回報。另外,自用需求驅動的寫字樓買賣活動繼續在高位完成,但預計緊縮貨幣政策將壓抑資本值升幅過快,升勢將漸趨緩和。”

優質商鋪市場
新項目預租情况理想。
位于南山深圳灣填海區的華僑城歡樂海岸在本季度推出市場。新項目爲一大型綜合性項目,商業部分建築面積7.8萬平方米,增大了南山區高檔購物中心的供給,使深圳優質商鋪總體量增加至173萬平方米。項目推出市場後,預租情况理想。
地鐵開通帶旺沿綫商鋪。今年6月份,深圳市五條地鐵綫路全綫開通,方便關外大量消費人口進入深圳關內,爲沿綫商鋪帶來大量客流。受惠于交通的便利,位于地鐵沿綫黃金地段的優質商鋪,尤其是處于地鐵交匯處的購物中心成爲零售商的首選,其中有不少國內外中高檔品牌成交。
位于成熟商圈的購物廣場空置率回落。2011年二季度末,需求持續活躍,深圳商鋪整體空置率回落至過去五年歷史低位3.5%。本季淨吸納量大幅回升,達8.4萬平方米。零售市場暢旺,多家國外零售商計劃在深圳開設店鋪。位于成熟商圈的多個購物廣場,例如海岸城、歡樂頌、京基百衲空間、天虹君尚百貨中心店及金光華廣場等,租賃情况良好,空置率下降。
供應偏低,租金與資本值上行。由于市場供應有限,加上成交活躍,本季深圳商場首層平均租金爲837元/平方米/月(按建築面積計算),環比增長3.4%,同比增長6.0%。另外,買賣市場有更多資金流入,二季度的首層商鋪資本值達至11.8萬每平方米,環比增長7.0%,同比增長3.9%。
下半年租金有一定上漲空間,資本升值放緩。展望下半年,通脹壓力和經濟增長放緩雖對需求有一定負面影響,但收入增長以及個人所得稅的調整令居民消費力提高,深圳零售業市場總體看好。皇庭晶島購物廣場和東海國際廣場購物中心將在下半年相繼落成,爲深圳優質商鋪市場提供總共19萬平方米的新增體量。然而,仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松認爲,未來來兩三年內,特別是2013年,新項目落成量漸减,零售商將集中搶占市場,尤其集中在地鐵沿綫的現有優質項目,預計平均租金仍有上漲空間。投資市場方面,住宅限購政策助資金移向街鋪及分拆業權商鋪,預計投資活動保持活躍。鑒于央行繼續收緊銀根,資金流動性减少,資本值升幅有所放緩。

市場前景
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結,“在國內外經濟前景仍然存在隱憂之際,下半年企業擴充步伐預料會維持審慎,但在部分新供應早已被消化下,相信即使需求放緩也不致對寫字樓租金構成龐大壓力。此外,相信國內息口在通漲未見回落前仍會維持較高水平,信貸步伐也會緩慢,除非經濟增長顯著减速而令政策再次從寬,否則,整體投資市場則無可避免繼續呈現膠著狀態。但由于大部分投資者從住宅轉向商業地産,預料投資活動將保持活躍,寫字樓與商鋪資本值仍存上升空間。整體而言,下半年深圳樓市,不論寫字樓或是商鋪,都會是較爲平穩的一個半年。”