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新聞

香港及澳門

經濟大幅增長加速亞洲房地産市場復甦

預料2011年房地産租戶及投資者將更為活躍


香港及澳門,2011年2月22日——在積極的商業氣氛和强勁的企業招聘帶動下,亞太區房地産市場基調持續好轉。在部分市場,企業擴張需求已開始超過遷址和升級需求,企業租戶已感受到市場缺乏大型優質空間的壓力。因此,亞太區租賃市場總體傾向有利業主,而不少市場已邁進租金的上升周期。在亞太區的大多數市場,資本值的回升速度領先於租金,普遍處於上漲階段。同樣地,投資活動增加,預計2011年投資額將進一步上升。
 
不少市場的租金現正趨升
寫字樓
2010年,甲級寫字樓需求增强,全年淨吸納量較2009年增加超過一倍。2010年第四季,受金融及專業服務企業的搬遷及擴張需求所帶動,香港及新加坡等主要金融中心的租賃需求保持强勁。在中國及印度,跨國企業表現更為活躍,帶動市場對大型寫字樓的需求激增,同時,國內企業對租用優質寫字樓亦趨向更為積極。隨著營商環境向好,預料2011年亞太區的寫字樓淨吸納量將會進一步增長。
 
2010年第四季,亞太區不少市場的寫字樓租金均錄得升幅,其中以北京的表現最為凌厲,其CBD的寫字樓淨實際租金按季增長9.0%,同期上海寫字樓租金按季上升7.9%。新加坡(萊佛士坊 (Raffles Place) 租金按季上升8.6%)及香港(中區租金按季上升4.6%)的寫字樓租金進一步上揚。在租戶需求持續疲軟的市場中,租金普遍開始企穩或出現小幅增長。例如,在東京的CBD,租金優惠的取消抵消了租金的部份跌幅,淨實際租金按季上漲2.7%。預計今年悉尼、孟買及東京等市場的租金升勢將會進一步增強,而新加坡、香港及上海等其他市場的租金升幅,相對2010年的強勁升幅將會有所放緩。預期香港(中區)的寫字樓租金升幅將最爲强勁,接近30%。
 
商舖
消費者信心增強及勞動力市况向好,推動亞太區的商舖需求。由於有更多的國際品牌有意進軍中國大陸市場,加上現有零售商擴展店面,租賃需求尤其强勁。然而,在香港及新加坡,由於租金偏高,目前零售商趨於更爲審慎。2010年第四季,大多數市場的租金保持平穩或有所增加,其中以大中華地區(香港及北京的租金分別按季上升4.1% 及3.1%)的表現最為凌厲。預料未來數季,亞太區大部份市場的租金將會錄得正增長,而印度以及東南亞大多數國家的租金的復甦進度則持續緩慢。
 
住宅
2010年第四季,隨著外籍人員的需求增加,大中華地區及新加坡的高級住宅租賃活動增加,但同期東南亞大部份城市的租賃需求持續低迷。香港及新加坡的住宅租金按季上升3.0%,而中國一線城市的住宅租金普遍按季上升約2%。展望2011年大多數市場的住宅租金將會錄得個位升幅,但香港及新加坡的租金升幅相信將會更爲强勁。
 
工業
在零售業銷售强勁以及出口復甦的帶動下,亞太區的工業物業市場持續向好。2010年第四季,大中華地區的工業物業租金進一步上漲,而新加坡的傳統及高科技工業物業租金則大幅飊升。
 
投資活動增強
亞太區商業物業投資額持續增加。2010年第四季,區內商業物業投資額總達250億美元,按年上漲32%。2010年全年投資額總達850億美元,按年上漲29%。2010年大部份主要物業市場均錄得强勁增長,其中新加坡、澳洲、中國及香港升幅尤為顯著。儘管日本依然是亞太區的最大市場,但2010年其投資活動降溫,按年下跌7%。寫字樓仍是投資者的優先搜羅目標,但商舖及工業物業亦日益受投資者注意。2010年,大部份的投資均來自亞洲區內及本地的投資者,預料這趨勢將會延續至2011年。
 
仲量聯行亞太區研究部主管文麗菁博士 (Dr Jane Murray) 表示:「儘管主權債務、通脹及貨幣波動等全球風險可能影響投資者信心,但預料今年亞太區的房地産投資額將繼續增長。估計2011年區內房地産投資額將突破1,000億美元大關,較2010年增長20%。有利投資者的因素包括區內傑出的經濟表現,房地産市場基調向好以及借貸成本低。對於部分投資者,今年外匯對沖成本將成爲影響投資决策的一個重要因素。」
 
2010年第四季,亞太區接近所有主要市場的資本值均保持穩定或上升。其中,新加坡 (萊佛士坊) 及上海的季度升增最高,分別錄得10.0%,其次為香港 (中區)、北京 (CBD) 及廣州,分別按季上升約7.5%。踏入2011年,隨著市場基調向好及投資者信心增强,預料亞太區近所有市場的寫字樓資本值將進一步走高。香港、東京、新加坡及中國一線城市的寫字樓資本值升幅預計在10%-25%之間。
 
文麗菁博士總結:「儘管市場仍存在各種潛在下跌風險,但預料在亞太區强勁的經濟表現及各種結構性因素的推動下,區內房地産市場基調將繼續向好。預計2011年租戶及投資者的活動將更趨活躍,同時預料不少市場的租金上漲步伐將會加快,而自2012年開始,部份表現滯後的市場亦將加速增長。房地產資本值將繼續保持上漲,短期內將於租金保持一致的增長趨勢,然而,大部份市場的住宅售價仍須面對重大的政策風險。」