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香港

如香港未能滿足租戶對商用物業的需要,還能保持其國際金融中心的地位嗎?


根據仲量聯行的最新研究報告 – “Leading Asia to Dominance”,由於環球經濟新秩序對亞洲有利,加上跨國公司及國有企業加速其擴充計劃,香港有迫切需要加快供應大樓面面積並採用環保設計的寫字樓,以保持其國際金融中心地位,繼續領先全球及亞洲區內其他競爭對手。
 
根據仲量聯行進行的調查顯示,在香港從事金融、保險、房地產及商業服務(FIREBS)業的跨國公司,普遍追求較大樓面面積的寫字樓。一般而言,上述租戶傾向租用30,000平方呎或以上、位於高樓大廈特別是核心商業區的地標商廈的寫字樓。當中,投資銀行及零售銀行要求寫字樓樓面不少於25,000平方呎,並最好多達50,000平方呎或以上,以配合一般辦事處的需要;如要開設像紐約及倫敦等地的交易大堂,則所需的樓面面積更大。會計師行亦傾向租用樓面面積達25,000平方呎或以上的寫字樓來配合前台及後勤運作,以充份提升效率至最高水平。
 
仲量聯行區域董事兼租戶代表部主管龐定勤 (Ben Dickinson) 表示:「環球趨勢及我們的調查均顯示,跨國公司傾向租用較大樓面面積的寫字樓,原因是這類型寫字樓有利提升效率,而相對樓面面積較小的寫字樓,反而更可節省租用面積。此外,租用大樓面面積的寫字樓,企業可將更多僱員集中一地,這有助提高協同效應的同時,更可減少裝修工程及其後樓面分配的問題。」
 
只要比較香港與其他國際城市的大樓面面積寫字樓供應量,即可見到香港的不利形勢以至處理這問題的迫切性。現時,香港的大樓面面積寫字樓供應量遠低於其他領先城市,在香港商業中心區的所有甲級寫字樓中,只有3%符合大樓面面積的標準,即達到30,000平方呎或以上,而紐約及東京的比例則分別為64%及25%。至於倫敦,雖然其大樓面面積寫字樓的百分比與香港相若,但亦已著手在新供應中提高大樓面面積寫字樓的比重,以緊貼競爭對手,而Canary Wharf的發展商更可按租戶的需要及用途,提供度身訂造的寫字樓樓面。
 
香港在亞洲區內的競爭對手亦已察覺到上述需求及挑戰,並正採取應對措施:在新加坡,預計有370萬平方呎的大樓面面積寫字樓於2011至2014年間推出市場,而同期上海亦將有180萬平方呎同類型寫字樓供應投入市場。就這兩個市場的規模而言,上述新供應將佔兩地的未來供應頗大比重。
 
仲量聯行國際董事兼商業部主管莫家文 (Gavin Morgan) 表示:「香港必須著手增加這類型寫字樓的供應量,以保持其在區內商用物業市場上的競爭力,否則其國際金融中心地位可能受到威脅,被全球及亞洲其他金融中心取代。因此,香港現應重新考慮其商用物業的供應策略,並以房地產作為能提供予商界的獨特營商條件之一,展示符合全球最佳作業模式的優勢。」
香港要維持在商用物業市場上的領先地位,最迫切、最重要的是確保商業中心區內長遠而穩定的商用物業供應,從而奠定新的全球標準,其中包括供應大樓面面積寫字樓,確保租用成本相對區內其他主要商業中心更具競爭力。
 
是次進行的調查亦指出,香港有機會擴展狹小的商業中心區。由於現有的商業中心區土地供應短缺,故興建大樓面面積寫字樓的機會便落在西九龍、九龍東、啟德重建區等非核心地段。受訪的金融業機構及會計師行均表示,中區及金鐘依然是他們設立前台辦事處的首選地點,而其中金融界亦樂於選址九龍站的寫字樓,至於後勤辦事處,則兩者均可靈活租用非核心地段的寫字樓。因此,香港大可將其商業中心區擴展至正在迅速發展的核心商業區如西九龍,最終形成一個位於九龍站與尖沙咀之間、全面共融的新商業區。
 
香港當局可引導發展商採用較大樓面面積的寫字樓設計,並鼓勵他們奠定新的環保標準,如能源與環境設計紅星及白金級別(Red Star and Platinum LEED),從而在負責任的城市規劃活動方面擔當領導角色。此外,大樓面的建築物高度相對較低,與四周景觀和空中走廊和諧共融,故可保存城市的現有特色。
 
莫家文稱:「大樓面面積寫字樓所需的初步裝修工程較小,其後重新分配樓面的需要亦較低,因而能提高效率及協同效應。在擴展傳統商業區及開拓新商業區的配合下,這些措施將有助維持香港在區內的優越地位,使香港更進一步,在寫字樓供應方面領先全球。為提供利好商界發展的環境,香港必須將商用房地產的發展轉向供應短缺但具發展潛力的分區市場,並提供切合租戶需要的發展項目。興建更多的大樓面面積寫字樓,絕對是明智之舉。」